03 Abr 2019

Desistimiento contrato de arrendamiento local

Desistimiento contrato de arrendamiento local

El arrendatario se encuentra con la imposibilidad de continuar con su negocio, se encuentra con la necesidad de resolver de forma anticipada y unilateral el contrato de arrendamiento del local de negocio. Desistimiento del contrato de arrendamiento del local comercial. El desistimiento del contrato de local de negocio por el inquilino llevará aparejado la penalización pactada o el pago de las rentas que falten por cumplir según contrato.

Desistimiento del contrato por el arrendatario

Cuando hablamos del desistimiento del contrato de local de negocio, nos estamos refiriendo al supuesto, por otro lado frecuente, de la conducta del arrendatario que no quiere o puede continuar con el local alquilado incumpliendo la duración pactada por las partes.

La duración del contrato, como cualquier otro pacto, tiene suma importancia, puesto que  acordado un tiempo determinado, no cabe en un principio que alguna de las partes incumpla lo pactado. Si el arrendatario abandona antes de ese tiempo, se denomina desistimiento. Los contratos están para cumplirse en todos sus extremos,  por tanto, ha de cumplirse con la duración convenida. El Código Civil dispone al respecto que: la validez y el cumplimiento de los contratos no pueden dejarse al arbitrio de uno de los contratantes.

Sentados estos principios del Derecho, traslademos estas cuestiones al desistimiento del contrato de local de negocio por el arrendatario que no desea continuar con el alquiler incumpliendo de este modo la duración pactada.

Resolución y extinción del contrato de arrendamiento de local de negocio

Hay que ver si en el contrato de arrendamiento se pactó la posibilidad de desistimiento del contrato de local de negocio a favor del arrendatario. O dicho de otra manera, si figura pactado en el contrato que el inquilino puede irse antes del tiempo de duración convenido. Si es así, nada impide que el contrato se extinga, puesto que está previsto por la libertad de pactos el desistimiento del inquilino.  Solo deberá cumplir el arrendatario, si se hubiere convenido, los plazos de preaviso para desistir.

Si en el contrato estaba previsto el desistimiento del contrato de local de negocio a favor del inquilino pero pagando una indemnización por desistir antes del plazo, habrá que cumplir con dicha cláusula.

En el contrato de arrendamiento de local de negocio no se ha previsto el derecho de desistimiento a favor del inquilino pero sí se ha hecho constar una cláusula en la que para el supuesto de que el inquilino desista o no cumpla con el plazo de duración deberá indemnizar en la cantidad xxxxx  de euros o la de pagar xxxx mensualidades de renta. Se considera esta estipulación como una Cláusula Penal, y por tanto le permite al Juez moderarla. El arrendador puede optar por dos opciones:

  • Una vez tenga noticia del desistimiento del contrato de local de negocio que pretende el inquilino, puede comunicarle su oposición a dicha decisión y exigirle el cumplimiento del contrato.
  • Exigirle una indemnización de daños y perjuicios por la resolución unilateral del contrato conforme a lo estipulado, aunque ya digo, si se considera clausula penal el Juzgado puede moderarla.

En el contrato de arrendamiento de local no se ha mencionado nada respecto del desistimiento ni tampoco de la indemnización por los perjuicios que se produzcan si el arrendatario deja el contrato antes del tiempo pactado.

Indemnización por desistimiento del arrendamiento de local de negocio

Dicho lo anterior, conforme a la aplicación del Código Civil, el arrendatario debe saber que el arrendador tiene dos opciones:

  • Puede exigir el cumplimiento del contrato hasta su finalización, en base a lo establecido en el Código Civil, que considera que con relación al arrendamiento de fincas rústicas y urbanas,  si se ha hecho por tiempo determinado, concluye el día prefijado para ello.
  • Puede solicitar resolución del contrato si existe incumplimiento del arrendatario, con el resarcimiento de daños y perjuicios y abono de intereses.

La cuantificación de la indemnización ha sido altamente debatida por la jurisprudencia a lo largo de los años y  no ha sido uniforme y constante, defendiéndose en unas ocasiones un criterio de estricta literalidad o de aplicación rigurosa y, en otras, de prudente moderación avivada por la actual crisis económica.

La tendencia para el cálculo de la indemnización es la resultante de la cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir por aplicación analógica de Ley de Arrendamiento Urbanos. El criterio indemnizatorio que sigue el Tribunal Supremo para casos de desistimiento unilateral basados en la imposibilidad material de la continuidad del contrato que hubiese quedada debidamente acreditada. Para aclarar sus dudas o darle una solución concreta a su caso contacte con nosotros y le daremos solución a sus problemas.

Suspensión, resolución y extinción del contrato por arrendador

El arrendador puede resolver el contrato, provocando su extinción, por las siguientes causas:

  • Por la falta de pago de la renta, o en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario (rentas, gastos generales y la fianza). Se hace referencia tanto al impago de la renta pactada, de sus actualizaciones o incrementos, como al impago de los gastos generales, teniendo en cuenta que el impago de los gastos individualizables mediante contadores, que siempre son de cuenta del arrendatario, no permitiría al arrendador resolver el contrato, siendo la única consecuencia en tal supuesto, la reclamación por la empresa suministradora de los pagos debidos y, en su caso, el corte del suministro.
  • Falta de pago del importe de la fianza o de sus actualizaciones.
  • El subarriendo o la cesión del local sin haber hecho la preceptiva notificación al arrendador en el plazo de un mes.
  • Por la realización en la finca de actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

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