Locales comerciales en Comunidades propietarios. Esta claro que es un comunero más, con un porcentaje dentro de la Comunidad de propietarios, con los mismos derechos y obligaciones, pero sus características especiales hacen que, incluso el Título Constitutivo, les otorgue determinados privilegios aunque también puede fijar ciertas limitaciones.
Locales comerciales en Comunidades propietarios
En primer lugar, en cuanto al destino; para lo que, sin duda, habrá de comprobarse lo dispuesto en el citado Título. De tal modo que, si viene limitado, cualquier cambio de actividad, requerirá el acuerdo comunitario, para lo que se necesitaría el quorum unánime a tenor de lo dispuesto en el art. 17.6 de la LPH pero, si nada figurase, ¿existe libertad con respecto a su utilización?; ¿ podría incluso transformase en vivienda?.
En este sentido, y con independencia de los permisos administrativos, la jurisprudencia considera que no es necesario el acuerdo comunitario, sobre todo cuando el cambio es de local a vivienda, así se han pronunciado entre otras las sentencias del TS de Sala Primera, de lo Civil, 3 de diciembre de 2014, y de TS, 12 de septiembre de 2013, aunque se necesitará este acuerdo cuando además se precisa realizar obras que afectan a elementos comunes como establecen las resoluciones del Alto Tribunal de 3 de septiembre de 2014, de TS, 9 de octubre de 2013, y de TS, 25 de junio de 2013, acuerdo que, antes de la reforma de la LPH era necesario adoptarlo por unanimidad, y ahora bastará con el de las tres quintas partes de la totalidad de cuotas y propietarios, por aplicación de lo dispuesto en el art. 10.3 b) de la citada LPH.
Gastos comunes en comunidad de propietarios
Otra problemática de los locales es saber a qué gastos comunes deben contribuir, y es aquí, donde suelen existir los citados privilegios.
En principio, a todos, a tenor de lo dispuesto en el art. 9.1 e) LPH; no obstante, las cláusulas de exoneración o la propia ubicación de estos hacen que se generen dudas; por ejemplo, ¿deben abonar los gastos de un nuevo ascensor, cuando están exentos del pago de los de portal?, ¿y si no tienen acceso al mismo? A estas preguntas ha dado respuesta la jurisprudencia interpretando la Ley y las citadas cláusulas, teniendo siempre estas un carácter restrictivo.
Así, por ejemplo, pese a que exista una exoneración en relación con los gastos del portal, deberán abonar los derivados de una nueva instalación, como señala la sentencia de la AP Burgos, Sec. 3.ª, 31 de julio de 2013, del mismo modo que estarán obligados al pago de los gastos de sustitución cuando la citada cláusula está referida a los gastos de conservación y mantenimiento, como señala las sentencias, entres otras de AP Navarra, Sec. 1.ª, de 18 de febrero de 2013.
Desde luego, lo que está claro, porque además así lo establece el apartado 2 del art. 9 LPH, es que el “no uso” no exime a los propietarios, en este caso, a los locales del pago de los gastos comunes, a los que estará obligado como cualquier comunero, pues sus características especiales ya fueron tenidas en cuenta en el momento de fijarse su cuota de participación, como establece el apartado 2 del art. 5 LPH. De este modo se ha pronunciado la sentencia del TS, Sala Primera, de 14 de marzo de 2000.
Además, las características y el destino de estas propiedades son fundamentales en cuanto a derechos se refiere; así, por ejemplo, con respecto al cerramiento de la finca, parece unánime la respuesta dada por las sentencias, que consideran que ha de contarse con el consentimiento de los locales, al poder verse afectados en estos casos, y en este sentido se ha pronunciado incluso el Tribunal Supremo, en sentencias de TS, 5 de marzo de 2014 y de TS, 16 de julio de 2009.
En ocasiones, como hemos expuesto, es necesario realizar obras en elementos comunes, imprescindibles para el desarrollo del negocio, tales como la apertura de huecos, la instalación de aparatos de aire acondicionado, chimenea, letreros, etc. Así, en principio, el criterio general es que si supone una obra en elementos comunes, el acuerdo necesario será el de las tres quintas partes de la totalidad de cuotas y propietarios, art. 10.3 b) no el de la unanimidad que se exija antes de la reforma de la LPH.
No existe duda alguna de que, como cualquier otro propietario, tendrán la obligación de permitir las servidumbres necesarias tanto para la realización de las obras en elementos comunes, como para la creación de nuevos servicios comunes de interés general, como señala el art. 9.1 c) LPH; las sentencias se pronuncian sobre el alcance de la citada servidumbre, si procede o no, así como la indemnización correspondiente en cada caso, como se podrá comprobar en la última sentencia del TS a este respecto de 10 de marzo de 2016 en la que se cedía parte del portal al local como indemnización a la perdida del semisótano de su propiedad consecuencia de la instalación del ascensor.
La conclusión sería: Diferentes no, propiedades con características especiales.
Fuente: Editorial Jurídica Sepín
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