11 Ene 2019

16 derechos y obligaciones del inquilino y arrendador

16 derechos y obligaciones del inquilino y arrendador

Ya entrada en vigor la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos, donde cuestiones importantes como la duración del contrato o la cuantía de la fianza han cambiado. Los inquilinos y los arrendadores deben actualizarse y conocer la nueva ley. Desde Alvarez Abogados Tenerife, le damos las pautas para que conozcan las novedades cuando alquile o arriende una vivienda o local comercial en Tenerife. Conozca sus derechos y obligaciones según dicha Ley de Arrendamientos Urbanos.

Duración del contrato de arrendamiento

Inquilino y arrendatario pueden pactar libremente la duración del contrato, pero si usted así lo quiere, puede permanecer en la vivienda cinco años como mínimo; siete si su arrendador es una persona jurídica. Este mínimo legal antes era de tres años y será el que se le aplique si firmo su contrato antes del pasado 19 de diciembre, fecha en la que entró en vigor la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos.

Prórroga del contrato

Llegada la fecha de vencimiento del contrato, si ninguna de las partes ha manifestado intención de no renovarlo, se prorroga tácitamente otros 3 años, un año en el caso de que se le aplique la anterior normativa.

Fianza del arrendamiento

No tiene por qué dar una fianza mayor de dos mensualidades, un tope que no existía en la Ley precedente. Además, tiene derecho a recuperar toda la fianza si no hay daños en la vivienda y no hay deudas con las compañías de suministros. En el caso de que no se le devuelva el dinero trascurrido un mes desde que dejase el piso, puede pedir intereses.

Gastos del contrato

Si su casero es una empresa o sociedad no debe asumir aquellos gastos derivados de la formalización del contrato de alquiler y de la gestión inmobiliaria, por ejemplo cuando se encarga a empresas especializadas o a asesores o abogados la elaboración del contrato. Así se indica en la legislación en vigor.

Desahucio por impago de rentas

La otra gran novedad legislativa se refiere a los desahucios por impago de alquiler. Tiene derecho a que el proceso se paralice transitoriamente una vez que los servicios sociales emitan un informe que indique al juzgado en qué condiciones quedarían las personas afectadas. Hay un mes de plazo, en caso de que su casero sea una persona física, y dos meses cuando se trate de una persona jurídica, desde que el juez recibe el mencionado informe.

Cesión contrato arrendamiento

Aunque no viva allí, es posible seguir con el alquiler si en la casa continúan su cónyuge o pareja de hecho, o sus hijos dependientes. En caso de nulidad, separación o divorcio, hay que comunicarlo al arrendador antes de que pasen dos meses desde la notificación judicial.

Renovación del arrendamiento

Si llega a un acuerdo con el propietario para la renovación o mejora de la vivienda, no tiene que esperar a que finalice el contrato, como ocurría antes. En cualquier caso, el arrendatario tiene derecho a pedir al dueño la reparación de todos aquellos elementos necesarios -caldera, calefacción, puerta principal, tuberías, etc- para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad convenidas, sin que ello derive en una subida del precio del alquiler.

Salida del inmueble

Tiene derecho a marcharse de la vivienda pasados seis meses desde la firma del contrato, independientemente del tiempo que se haya pactado en el mismo. Eso sí, debe comunicárselo al propietario al menos un mes antes. Solo habrá penalización en el caso de que así conste en el contrato, y nunca más de un mes por año de contrato incumplido.

Compra del inmueble en alquiler

A menos que en el contrato se elimine expresamente esta posibilidad, el inquilino siempre tiene preferencia frente a terceros para comprar la vivienda. En cualquier caso, si el inmueble cambia de propietario, tiene derecho a mantener el contrato de alquiler vigente.

Obras en la vivienda

Puede desistir del contrato de alquiler si no está de acuerdo con soportar las obras de mejora que decida hacer el propietario. Tiene un mes para hacerlo desde que se le comunique la naturaleza, comienzo y duración de las reformas y el alquiler se extinguirá en el plazo de dos meses, un tiempo durante el que no podrán comenzar los arreglos. Si decide permanecer en la vivienda durante las obras, tiene derecho a una reducción en lo que paga de alquiler en proporción a la parte de la vivienda que no puede utilizar.

Reformas de la vivienda en arrendamiento

Previamente hay que notificarlo al casero, pero el inquilino puede realizar obras en el interior de la vivienda si él, su cónyuge o las personas o familiares que conviven de forma permanente en la vivienda tienen alguna discapacidad o más de 70 años. Solo hay una condición. Que las reformas no afecten a elementos o servicios comunes del edificio, ni a la estabilidad o seguridad de este. Una vez se deje la vivienda, el dueño puede exigir que la vivienda vuelva a su estado original.

Inviolabilidad de la vivienda

Puede prohibir el acceso del casero a la vivienda. De hacerlo sin su consentimiento, es lícito denunciarle. Recuerde que según consta en la Constitución, el domicilio es inviolable, sea de su propiedad o no.

Y si es el arrendador de la vivienda …

Desperfectos del inmueble

Puede quedarse parte de la fianza si, finalizado el contrato, hay gastos de suministro pendientes o daños en el inmueble que ocasionen gastos. No se entiende como desperfectos, los deterioros referidos al uso normal de la vivienda.

Mejoras en la vivienda

Aunque el piso esté alquilado, el propietario puede hacer obras de mejora si su ejecución no puede razonablemente dilatarse hasta la conclusión del arrendamiento. Eso sí, debe comunicárselo al inquilino al menos con tres meses de antelación y este tiene derecho a desistir del contrato de alquiler.

Recuperación del inmueble

Transcurrido el primer año de alquiler, el propietario puede recuperar el piso si se necesita usar como vivienda habitual para sí mismo, familiares de primer grado o para su cónyuge en casos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad.

Revocación contrato alquiler

Si el alquilado hubiera realizado obras sin permiso del arrendador, este tiene derecho a exigirle que deje la vivienda en su estado inicial sin indemnización alguna.

Anulación del contrato de arrendamiento

Es posible rescindir el contrato y desahuciar al inquilino si no paga en plazo la mensualidad. Para ello es necesario requerir judicialmente el pago al arrendatario y no obtener contestación en los siguientes diez días hábiles, o bien que este conteste aceptando la resolución. En este caso es lícito hacer uso de la fianza para cubrir las cargas que hayan quedado pendientes de pago.

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