13 Jun 2017

Arrendamiento de inmuebles

Arrendamiento de inmuebles

El contrato de arrendamiento de bienes inmuebles es el que viene referido específicamente a los bienes raíces, dentro del concepto general del arrendamiento de cosas a que hace referencia el Código Civil y por el que una de las partes se obliga a dar a la otra el goce o uso de una cosa por tiempo determinado y precio cierto, tratándose en este caso el objeto del contrato de un bien inmueble, con exclusión por tanto de los muebles y otros derechos susceptibles de arrendamiento, existiendo una amplísima gama de bienes inmuebles que pueden ser objeto de arrendamiento y de los cuales se trata con mayor amplitud, tanto con carácter general en la voz correspondiente al arrendamiento, como en las voces correspondientes a arrendamientos rústicos y arrendamientos urbanos.

Arrendamientos urbanos y rústicos

Conforme a lo establecido en el artículo 1.1 de la Ley de Arrendamientos Rústicos “se considerarán arrendamientos rústicos aquellos contratos mediante los cuales se ceden temporalmente una o varias fincas, o parte de ellas, para su aprovechamiento agrícola, ganadero o forestal a cambio de un precio o renta”. Se trata en ese caso de arrendamiento de un inmueble -la finca-dirigido a unos determinados aprovechamientos.

Por su parte la Ley de Arrendamientos Urbanos ofrece en su regulación un amplio catálogo de inmuebles susceptibles de constituir el objeto del contrato de arrendamiento, haciendo referencia fundamental al arrendamiento de vivienda y al de uso distinto a vivienda y estableciendo los contratos de arrendamiento, de inmuebles, excluidos de su regulación que estarán sometidos a la legislación común o a normas especiales. En la Ley de Arrendamientos Urbanos el ámbito material se refiere a los arrendamientos de fincas urbanas que se destinen a vivienda o a usos distintos del de vivienda. Quedan fuera de su ámbito los arrendamientos de solares, entendiendo como tales la finca o parcela urbana en la que en el momento de la celebración del contrato de arrendamiento no exista una edificación, tratándose de arrendamiento de bienes inmuebles.

Ley de Arrendamientos Urbanos

Quedan excluidos del ámbito de aplicación de la Ley de Arrendamientos Urbanos el uso de determinadas viviendas:

– El uso de las viviendas que los porteros, guardas, asalariados, empleados y funcionarios, tengan asignadas por razón del cargo que desempeñen o del servicio que presten.

– El uso de las viviendas militares, cualquiera que fuese su calificación y régimen, que se regirán por lo dispuesto en su legislación específica.

– Los contratos en que, arrendándose una finca con casa-habitación, sea el aprovechamiento agrícola, pecuario o forestal del predio la finalidad primordial del arrendamiento. Estos contratos se regirán por lo dispuesto en la legislación aplicable sobre arrendamientos rústicos.

– El uso de las viviendas universitarias, cuando éstas hayan sido calificadas expresamente como tales por la propia Universidad propietaria o responsable de las mismas, que sean asignadas a los alumnos matriculados en la correspondiente Universidad y al personal docente y de administración y servicios dependiente de aquélla, por razón del vínculo que se establezca entre cada uno de ellos y la Universidad respectiva, a la que corresponderá en cada caso el establecimiento de las normas a que se someterá su uso.

– La cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial.

Arrendamientos local de negocio

Se considera arrendamiento para uso distinto del de vivienda aquel arrendamiento que, recayendo sobre una edificación, tenga como destino primordial uno distinto del de vivienda. En especial, tendrán esta consideración los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada, sea ésta de verano o cualquier otra, y los celebrados para ejercerse en la finca una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente, cualquiera que sean las personas que los celebren. En esta modalidad se encuentran incluidos, además de los que la anterior Ley denominaba como contratos de local de negocio y asimilados a éstos, los arrendamientos de segunda residencia y de temporada. Los arrendamientos para uso distinto del de vivienda han de recaer sobre una edificación, pero no se exige el requisito de su habitabilidad.

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