13 Dic 2018

10 claves de la nueva Ley Hipotecaria

10 claves de la nueva Ley Hipotecaria

La Nueva Ley Hipotecaria impone nuevas reglas de juego en el mercado. Éstas son las directrices que marca la nueva norma, que traspone directiva europea, y con la que se espera reducir el nivel de litigiosidad bancaria, gracias a la transparencia extra que se exige en los contratos. Su entrada en vigor está prevista para marzo de 2019.

Nueva Ley Hipotecaria en España

La banca pagará todos los gastos, excepto la tasación

Por ley y por primera vez en más de 20 años, las entidades correrán con todos los gastos de formalización, excepto el de tasación. Es decir, pagarán el coste de notario, registro, gestoría y el impuesto hipotecario. La obligación tributaria no está regulada por esta ley, sino vía Real Decreto.

Las cajas rurales deberán pagar el impuesto

Estas entidades estaban exentas del pago del impuesto, en virtud de una regulación propia que se remonta a los años noventa. La Ley Hipotecaria modifica este régimen y lo iguala al resto de entidades de crédito.

Las subrogaciones dejan de estar libres de impuestos

Mover el préstamo de banco dejará de estar exento tributariamente. Los gastos generados por la operación se prorratearán entre las dos entidades financieras en función de la duración del crédito y del momento en el que se produce la subrogación. La base imponible del impuesto será la deuda que queda por devolver más los intereses. De este modo, las subrogaciones dejan de estar mejor tratadas fiscalmente que las hipotecas nuevas.

Comisiones de amortización más baratas

En las hipotecas variables, la cancelación de deuda estará gravada con una comisión del 0,25% sobre lo amortizado si es a partir del tercer año o del 0,15% si es a partir del quinto. La rebaja es más sustantiva en las hipotecas a tipo fijo. El máximo que se podrá cobrar será un 2% sobre lo amortizado durante los primeros 10 años del préstamo y un 1,5% si se realiza después.

Un año de impagos para instar el proceso previo al desahucio / lanzamiento

La ley impide a un banco iniciar un proceso de ejecución hipotecaria, el que antecede al desahucio, hasta que un cliente impague doce cuotas o el equivalente al 3% del principal del préstamo durante la primera mitad de vida de la hipoteca (15 cuotas impagadas o el 7% del principal si es en la segunda mitad).

Hasta ahora, el banco podría iniciar este proceso si el cliente dejaba de abonar tres cuotas, aunque en la práctica nunca se iniciaba antes de siete u ocho meses. La nueva ley no afecta a los procesos de ejecución ya iniciados y que están paralizados en los tribunales europeos.

Las partes podrán incorporar al contrato la posibilidad de la dación en pago si así lo acuerdan libremente entre ellas. En estos casos, lo lógico es que las condiciones del préstamo sean más caras que en otro homólogo sin esta disposición.

El notario deberá asesorar gratis al hipotecado

La nueva normativa establece que el hipotecado debe tener acceso al borrador del contrato diez días antes de la firma y a recibir asesoramiento gratuito por parte de la notaría en la que va a firmar el préstamo. El notario debe asegurarse de que el cliente entiende todas las cláusulas del contrato.

Quedan prohibidas las ventas vinculadas

El banco no pude ligar la concesión de un préstamo a la contratación de uno o varios seguros. Sí que se permite una práctica muy habitual en España, la de aplicar bonificaciones en el diferencial del préstamo por cada producto que se contrate con el banco.

La norma abarata la conversión de una hipoteca variable a otra a tipo fijo

Para incentivar el cambio de modalidad, la nueva Ley Hipotecaria fija una comisión máxima del 0,15%, inferior al 0,25% que contemplaba el borrador anterior. En la nomativa actual no existe ningún tipo de incentivo.

Quedan prohibidas por ley las cláusulas suelo

Totalmente prohibido incluir en los contratos hipotecarios las cláusulas suelo, el Congreso ha decidido prohibirlas por ley. En los pleitos civiles instados por mala comercialización, los jueces están dando la razón al 98% de los clientes en Tenerife, según las estadísticas del Poder Judicial.

Se crea la figura de la hipoteca verde

Como última novedad, las viviendas eficientes energéticamente y/o que usan energías renovables podrán optar a un crédito de estas características. La hipoteca verde estará exenta del pago del impuesto.

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