13 Nov 2018

¿Qué es el contrato de arras o señal?

¿Qué es el contrato de arras o señal?

Contrato de arras, fundamental en compraventa de vivienda y más habitual en arrendamiento. Por su carácter vinculante, firmar un contrato de arras ofrece un extra de tranquilidad para las partes, de que se llevará a cabo la operación que se firma.

¿Qué es un contrato de arras o señal?

Se trata de un contrato privado, lo que significa que es firmado por las partes que intervienen en la operación. Suele decirse que es un precontrato, ya que lo que se pacta es la obligación de celebrar un posterior contrato de compraventa o alquiler, a cambio de la entrega de una cantidad de dinero, en concepto de señal.

Simplificando, podemos decir que se trata de una reserva de un bien a cambio de una cantidad (entrega de una señal), asegurando de alguna forma, su adquisición posterior en un determinado tiempo, asegurando que tendrá lugar la operación entre las partes y no con un tercero.

Contrato de arras ¿Qué cláusulas debe contener?

Cuanto más detallado sea el contrato, mejor, se deberán recoger en el documento los siguientes puntos:

  • Identificación de las partes con nombre, apellidos y documento nacional de identidad (DNI). En caso de que una o ambas partes sean una persona jurídica, deberá adjuntarse además, escritura de poderes de la persona que firma.
  • Identificación del bien, mueble o inmueble, sobre el que se constituye el contrato de arras. En el caso de una vivienda, identificando la dirección exacta de la misma: localidad, calle, portal, escalera, piso, letra, metros cuadrados, así como, de existir, detalle de espacios como garajes o trasteros, recomendando adjuntar al contrato de arras una nota simple de la vivienda, que nos permitirá comprobar entre otras cosas, la titularidad del bien, la descripción del mismo, así como que se encuentra libre de cargas.
  • Importe de las arras y la forma de pago. La parte entregada como arras, deberá ser descontada del precio final de la compraventa como anticipo del mismo.
    • Los expertos señalan que debería ser una cantidad entre el 5% y el 15% del precio pactado para la compraventa del bien. No obstante, este importe no viene regulado legalmente, por lo que queda a sujeto a lo acordado por ambas partes.
    • La forma de hacerse efectivo el pago, también deberá quedar reflejada, siendo recomendable utilizar cualquier medio por el que quede constancia de la entrega (cheque, transferencia bancaria,…).
  • El plazo. El periodo o fecha máxima en la que se deberá celebrar el posterior contrato (la compraventa). Al igual que en el apartado anterior, no existe un plazo legalmente establecido y este quedará fijado libremente por las partes, aunque la práctica suele fijar este periodo entre 20 y 60 días, desde la firma del contrato de arras. En caso de fijar un plazo y no una fecha concreta, es importante aclarar si se trata de días naturales o hábiles.
  • El importe de la compraventa. Es fundamental incorporar a ese documento el precio al que quedará sujeta la adquisición del bien, de tal forma que no pueda haber modificaciones posteriores a lo pactado.

Tipos de arras

En un contrato de arras se debe indicar también qué sucede si una de las partes decide echarse atrás. Por ello hay diferentes tipos de arras: confirmatorias y penitenciales, cada una de ellas con distintos efectos jurídicos para las partes.

Por norma general la doctrina y la jurisprudencia suelen apoyar, que a falta de que en el contrato de arras quede reflejada la voluntad expresa de que las arras sean penitenciales, estas se considerarán como confirmatorias.

Arras confirmatorias

Funcionan como anticipo, a cuenta del precio, de un contrato de compraventa y no facultan a las partes para resolver el contrato. Esto significa que la parte perjudicada puede exigir el cumplimiento.

En caso de incumplimiento, no se genera la pérdida de las arras, si no que regirá el artículo 1124 del Código Civil para pedir el cumplimiento del contrato o su resolución, en ambos casos con la correspondiente indemnización no limitada a la cuantía entregada.

Dentro de estas existen las llamadas arras confirmatorias penales o simplemente arras penales, que vienen reguladas en el artículo 1152 y 1153 del Código Civil. Estas, al igual que las anteriores, son una garantía de cumplimiento del contrato de compraventa. El hecho de existir unas arras penales las partes podrán exigir el cumplimiento de la obligación o en su caso la correspondiente indemnización de daños y perjuicios fijados en el documento.

Arras penitenciales

Su función es que cualquiera de las dos partes puede desistir libremente sin motivo alguno, resolviéndose el contrato y esta es la diferencia principal con las anteriores. En caso de desistir cualquiera de los firmantes, no existe la opción legal de exigir el cumplimiento de la compraventa.

Los efectos de estas arras son, en caso de que el futuro comprador sea el que se eche atrás y decida no seguir con la compraventa, perderá la cantidad entregada en concepto de arras. Si por el contrario quien desistiese fuese el vendedor, este deberá devolver el importe entregado a cuenta por el futuro comprador por duplicado.

También le puede interesar:

Compartir en Redes Sociales:

Consultas Jurídicas y Cita Previa