Abogados Inmobiliario: Cooperativas Viviendas y Entidades Gestoras. Es práctica habitual que una Cooperativa de Viviendas cuya finalidad es la de llevar a cabo el proceso constructivo de un edificio para posteriormente transmitirlos a sus socios, contrate una entidad gestora, cuya función es la prestación de servicios en relación con la asistencia técnica, económica, jurídica y administrativa.
Abogados Inmobiliario: Cooperativas Viviendas y Entidades Gestoras
El artículo 9 de la LOE, establece que será considerado promotor cualquier persona, física o jurídica, pública o privada, que, individual o colectivamente, decide, impulsa, programa y financia, con recursos propios o ajenos, las obras edificación para sí o para su posterior enajenación, entrega o cesión a terceros bajo cualquier título.
Aplicando esa definición, parece claro, a primera vista, que la condición de promotora, a efectos de una posible reclamación, ya sea en base a la LOE en base al Código Civil, debe recaer en la propia Cooperativa, que es quién impulsa la construcción y es la que va a proceder a entregar la vivienda a los socios, y por tanto, será la que debe responder ante los mismos.
Ahora bien, en muchas ocasiones y debido a que la labor de esa entidad gestora va mucho más allá de un simple prestación de servicios a la Cooperativa, nos encontramos ante la dificultad de definir quien es realmente el promotor.
Así, pese a la existencia de la Cooperativa, sucede que la entidad gestora contratada actúa en todo el proceso constructivo como un verdadero promotor y es quien verdaderamente impulsa, programa y financia la obra de edificación y quién además persigue un ánimo de lucro con la construcción del edificio y su posterior transmisión, siendo quién tiene encaje dentro de figura establecida en el citado artículo 9.
Como es lógico, en el supuesto de que existan reclamaciones por los adquirientes de las viviendas por la aparición de vicios de la construcción, la Cooperativa intentará exonerarse de su responsabilidad alegando la condición de promotora de la entidad gestora y viceversa, por lo que habrá que estar al caso concreto para determinar cuando nos encontramos ante uno u otro supuesto, dependiendo de la labor realizada tanto por la Cooperativa como por la entidad gestora.
Cooperativas Viviendas y Entidades Gestoras
La entidad gestora no tiene la condición de promotor, ya que únicamente prestaba servicios de asistencia técnica, económica, jurídica y administrativa a la Cooperativa para la edificación de las viviendas de protección oficial: TS, Sala Primera, de lo Civil, 5-5-2015.
La cooperativa puede ser declarada responsable de los defectos constructivos en su condición de propietaria promotora: AP Navarra, Sec. 3.ª, 18-6-2014.
Las cooperativas actuaron como promotoras de la construcción, por lo que tienen legitimación pasiva frente a la reclamación realizada por vicios en la construcción: AP Sevilla, Sec. 8.ª, 16-7-2013.
Las entidades demandadas actuaron como meras gestoras y asesores, sin que realizaran nada al margen de las decisiones adoptadas por el órgano de la Sociedad Cooperativa que es quien debe considerarse como promotora: AP Murcia, Sec. 4.ª, 31-1-2013.
Responsabilidad de la cooperativa que actuó como promotora al ser quien adquiere el solar, busca cooperativistas y se reserva la venta a terceros: AP Barcelona, Sec. 14.ª, 26-11-2012.
La cooperativa de viviendas que promueven la construcción de un edificio, se someten a la LOE en cuanto promotores, por lo que está legitimada pasivamente para soportar la reclamación del actor: AP Barcelona, Sec. 4.ª, 17-11-2011.
La entidad gestora no tiene la condición de promotora en una construcción de VPO en régimen de cooperativa, siendo los cooperativistas los que son los socios copromotores: AP Madrid, Sec. 12.ª, 14-2-2011.
La cooperativa de viviendas que promueven la construcción de un edificio, se someten a la LOE en cuanto promotores, por lo que está legitimada pasivamente para soportar la reclamación del actor: AP Barcelona, Sec. 4.ª, 17-11-2011.
La sociedad cooperativa tiene responsabilidad en los defectos constructivos como promotora cuando su objeto social es el de promoción de construcción de viviendas y no solo la gestión de los cooperativistas correspondientes: AP Madrid, Sec. 11.ª, 7-9-2010.
La cooperativa es responsable de los vicios constructivos de las viviendas adjudicadas por considerarse promotor-mediador del proceso de edificación: AP Barcelona, Sec. 4.ª, 22-10-2009.
Responsabilidad de cooperativa como promotora en régimen de la Ley de Ordenación de la Edificación: AP Barcelona, Sec. 14.ª, 17-1-2008.
Promotor Empresa Gestora
La empresa demandada no realizaba una función como mera gestora, sino que que sus funciones eran las de las denominadas sociedades de gestión inmobiliaria, cuya responsabilidad es la misma que la del promotor: AP Málaga, Sec. 5.ª, 10-6-2013.
Aunque la sociedad no aparece en el contrato de compraventa, tiene responsabilidad contractual por vicios constructivos cuando actuó como promotora: AP Cáceres, Sec. 1.ª, 14-5-2013.
Dado que la demandada se lucró con la venta de los pisos, realizó la memoria de calidades y se le comunicaban los cambios que se querían realizar en la construcción, se la considera promotora y por tanto debe responder por los defectos constructivos: AP Madrid, Sec. 12.ª, 18-4-2013.
La entidad gestora actuaba como verdadera promotora pese a la existencia de la cooperativa, por lo que debe responder por los defectos en la construcción: AP Madrid, Sec. 13.ª, 4-3-2013.
Las entidades demandadas actuaron como meras gestoras y asesores, sin que realizaran nada al margen de las decisiones adoptadas por el órgano de la Sociedad Cooperativa que es quien debe considerarse como promotora: AP Murcia, Sec. 4.ª, 31-1-2013.
Responsabilidad de la entidad gestora ya que actuaba como un verdadero promotor: AP Alicante, Sec. 6.ª, 7-2-2012.
La gestora contratada por la comunidad de bienes no tiene la condición de promotora, ya que solo realiza labores de gestión y asesoramiento: AP Valencia, Sec. 7.ª, 6-5-2011.
El gestor de cooperativas es un figura análoga al promotor por lo que debe responder de los vicios: AP Cádiz, Sec. 2.ª, 21-6-2010
Fuente: Editorial Jurídica Sepín
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