25 Abr 2017

Inscripción Bienes en Registro de la Propiedad

Inscripción Bienes en Registro de la Propiedad

El Registro de la Propiedad tiene por objeto la inscripción o anotación de los actos, contratos y resoluciones judiciales o administrativas que afecten a la propiedad, y a otros derechos sobre bienes inmuebles, así como de determinadas resoluciones judiciales que afectan a la capacidad de las personas.

Inscripción de Bienes en el Registro de la Propiedad

Los Registros de la Propiedad dependen del Ministerio de Justicia. Todos los asuntos a ellos referentes están encomendados a la Dirección General de los Registros y del Notariado. Cada Registro de la Propiedad está a cargo de un Registrador. Los Registradores son funcionarios públicos. Cada Registro tiene una determinada circunscripción territorial.

Inscripción escrituras del inmueble en el Registro Propiedad

Otorgada la escritura, siempre es recomendable inscribir la adquisición en el Registro de la Propiedad. A diferencia de la escritura, que  determina la adquisición de la propiedad, el Registro no atribuye la propiedad, si bien constituya un instrumento muy adecuado para proteger la propiedad adquirida. Por otro lado la inscripción facilitará localizar la escritura posteriormente, pues la finca es cierta y corresponde a un determinado Registro de la Propiedad, sin embargo, la escritura se puede haber otorgado en cualquier notario existente en España, al margen de los documentos otorgados en el extranjero. Localizarla, si no se sabe donde se ha firmado y no se ha inscrito en el Registro de la Propiedad es prácticamente imposible. Además, en determinados casos, si la propiedad no se inscribe, no se puede acceder a determinadas ventajas, como es la obtención de crédito hipotecario sobre la misma. Los abogados mediante poder pueden realizar la representación o mandato del cliente.

Inmatriculación de un bien

La primera inscripción de cada finca en el Registro es la de dominio. Las fincas pueden proceder de otras ya inscritas, por segregación o agrupación, o bien inscribirse por primera vez a través del expediente de inmatriculación.

Si la propiedad no se ha inscrito nunca, si no ha accedido nunca al Registro de la Propiedad, se dice que está sin inmatricular. Deberá, normalmente, si se perdió la escritura, instarse un juicio declarativo a fin de que se reconozca la propiedad, el dominio, a favor de su dueño actual, será una cuestión de prueba, sin perjuicio de la posibilidad de volverla a escriturar cuando se efectúe la siguiente transmisión. La inmatriculación puede obtenerse:

  • Mediante expediente de dominio.

  • Mediante el título público de su adquisición, complementado por acta de notoriedad cuando no se acredite de modo fehaciente el título adquisitivo del transmitente o enajenante.

  • Mediante aquellos títulos, cualquiera que sea su fecha, que fueren inscribibles directamente con arreglo a leyes o disposiciones especiales.

En estos casos, la falta de escritura no impide vender, pues siempre habrá una primera vez en la que la propiedad entre en el Registro de la Propiedad. Lo que sucede es que no está protegido quien compra de persona que no está inscrita. La propiedad vale más estando dentro del Registro que fuera de él. En este último supuesto nos pueden discutir nuestro derecho.

Efectos inscripción en Registro de la Propiedad

La inscripción en el Registro de la Propiedad produce los siguientes efectos:

  • Legitimación registral.– A todos los efectos legales se presumirá que los derechos reales inscritos existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo. De igual modo se presumirá que quien tenga inscrito el dominio o los derechos reales tiene la posesión de los mismos.

  • Inoponibilidad.- Los títulos de dominio o de otros derechos reales sobre bienes inmuebles que no estén debidamente inscritos o anotados en el Registro de la Propiedad no perjudican a terceros. Por ejemplo, una persona que adquiere un derecho de usufructo (derecho de uso y disfrute) de una finca no puede verse perjudicada ni privada de su derecho por un título en el que conste un derecho de usufructo a favor de otra persona si este derecho no está inscrito en el Registro de la Propiedad.

  • Fe pública registral.- La persona que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de alguien que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después el derecho del transmitente resulte no ser válido por razones que no consten en el Registro. Por ejemplo, si una persona adquiere una finca de otra que aparece como propietaria de la misma en el Registro de la Propiedad, desconociendo que lo que dice el Registro no se adecua a la realidad (desconocimiento que se presume siempre), si la adquisición es onerosa (no gratuita) y el adquirente inscribe la compraventa en el Registro de la Propiedad, dicho adquirente continuará siendo propietario aunque después se declare judicialmente que quien se la transmitió no tenía la propiedad de la finca, por causas que no consten en el Registro.

  • Presunción de veracidad: Los asientos por los que se inscriben los títulos en el Registro de la Propiedad producen todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud. Es decir, se presume que lo inscrito en el Registro de la Propiedad se corresponde con la realidad mientras no se demuestre lo contrario.

  • Salvaguarda judicial.- Los asientos del Registro están bajo la salvaguarda de los Tribunales y producen todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los términos establecidos por la Ley.

  • Protección judicial de los derechos inscritos.- Las acciones reales procedentes de derechos inscritos pueden ejercitarse a través del juicio regulado en la Ley de Enjuiciamiento Civil contra quienes sin título inscrito se opongan a tales derechos o perturben su ejercicio.

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El Registro de la Propiedad es público para quienes tengan interés conocido en averiguar el estado de los bienes inmuebles o derechos reales inscritos. Esto permite a una persona, que por ejemplo vaya a adquirir un inmueble, consultar en el Registro de la Propiedad si ese inmueble figura a nombre de quien se lo va a vender, si existe algún derecho que lo grave (arrendamientos, hipotecas, etc.).

La publicidad del Registro se realiza mediante nota simple informativa o certificación. La nota simple informativa tiene valor puramente informativo y no da fe del contenido de los asientos, al contrario de las certificaciones que dan fe del contenido de los asientos del registro y tienen la consideración de documentos públicos.

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