LAU 2019 – Ley de Arrendamientos Urbanos. La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que regula los alquileres de los locales y viviendas en España. Por eso, cuando queremos alquilar un local o inmueble, ya sea como arrendatario o como propietario, debemos estar al día para conocer nuestros derechos y obligaciones con la reforma del 2019 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
LAU 2019 – Ley de Arrendamientos Urbanos
La nueva ley de alquiler, que entró en vigor el pasado 6 de marzo de 2019, ha modificado parcialmente la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que regula los alquileres de los locales y viviendas de España.
Por eso, cuando queremos alquilar un local o inmueble, ya sea como arrendatario o como propietario, debemos estar al día para conocer nuestros derechos y obligaciones.
A los contratos de arrendamiento de vivienda que se firmen a partir de ahora se les aplicará la Ley de Arrendamientos (Ley 29/1994, de 24 de noviembre, y su posterior modificación en virtud de la Ley 4/2013, de 4 de junio, y el Real Decreto Ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler.)
Le explicamos resumidamente los cambios más importantes introducidos por la reforma de la LAU.
Duración de los contratos de alquiler
La duración de los contratos de alquiler se amplía de tres a cinco años. Asimismo, se eleva la prórroga tácita de uno a tres años, dando una mayor seguridad al propietario. En el caso de que la parte arrendadora sea una persona jurídica, la duración de los contratos será de siete años, con una prórroga obligatoria por plazos anuales hasta un máximo de tres. La excepción se daría si el arrendatario manifestarse al propietario, con un mes de antelación, su voluntad de no renovar.
Fianza del alquiler
A diferencia de la anterior regulación, que no establecía ningún límite para la fianza, la actual LAU limita la fianza a tres meses como máximo; un mes de fianza legal más la garantía adicional de uno o dos meses.
En los contratos de más de 5 años de duración, o más de siete si el arrendador es persona jurídica, la Ley no establece ningún límite de garantías adicionales quedando sujeto al libre acuerdo de las partes.
Terminación del contrato
El plazo mínimo de preaviso para comunicar la extinción del contrato con la anterior LAU era de 30 días. Con la reforma de la LAU, el arrendador debe comunicarlo al inquilino con 4 meses de antelación.
En caso de que sea el inquilino el que no quiera renovar el contrato, debe comunicarlo con 2 meses de antelación.
Gastos de gestión inmobiliaria
Si bien la anterior LAU regulaba que los gastos de formalización y tramitación iban a cargo del arrendatario, a partir de la reforma de la actual LAU establece que en caso que el arrendador sea una persona jurídica, deberá asumir los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato.
En el caso que el arrendador sea una persona física, se sigue el principio general según el cual la comisión de la agencia debe pagarla la parte que contrate los servicios. Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato irán a cargo del arrendador, siempre que sea una persona jurídica.
Permiso de obras
Se podrán realizar obras en la vivienda sin firmar un nuevo contrato, siempre que haya acuerdo entre propietario e inquilino. En caso que el propietario decida realizar obras de mejora en el inmueble, no se podrá incrementar la renta los primeros 5 o 7 años según el contrato.
Solo para los contratos de plazo mayor se podrá incrementar la cuantía proporcional al capital invertido, sin superar nunca el 20% de la renta de alquiler.
Contratos de alquiler anteriores
Todos los contratos de alquiler firmados antes de la fecha de entrada en vigor del nuevo Real Decreto Ley del 6 de marzo de 2019 se regirán por el régimen jurídico anterior.
Lo mismo sucederá con las prórrogas de dichos contratos. Sí que será de aplicación lo establecido por la reforma de LAU para las renovaciones y los nuevos contratos que formalicen a partir del 6 de marzo del 2019.
Actualización de la renta de alquiler
En la anterior LAU la actualización de la renta estaba sujeta al pacto de las partes o, en su ausencia, al índice de garantía de competitividad. Con la nueva LAU, la actualización de la renta es obligatoria y queda sujeta a la indexación del IPC.
Impuesto de actos jurídicos documentados
Si bien con la anterior LAU el arrendatario era el sujeto pasivo y debía pagar este impuesto, con la nueva LAU se establece la exención de éste, salvo que una normativa autonómica o sectorial establezca lo contrario.
Alquileres turísticos
Se excluyen los alquileres turísticos de la Ley de Arrendamientos Urbanos ya que, se consideran una actividad económica. Se saca la vivienda turística de la regulación de la LAU al tratarse de una actividad económica con lo que se reforma la Ley sobre propiedad horizontal para:
Por mayoría cualificada de tres quintas partes de los propietarios, las comunidades de vecinos pueden adoptar acuerdos que limiten o condicionen el ejercicio de la actividad del alquiler turístico de una vivienda, estableciendo la posibilidad de acordar una mayor contribución de estos al pago de los gastos generales (hasta un 20% más).
Desahucios en la reforma de la Ley de Enjuiciamiento Civil
Por la parte de los desahucios, supone una reforma de la Ley de Enjuiciamiento Civil:
- Una vez el juez ordena el desahucio del inquilino, este debe avisar a los servicios sociales para que pueden actua en caso de vulnerabilidad por parte del inquilino y hasta que se le busque una alternativa habitacional. El desahucio se interrumpirá por el plazo de un mes si el propietario es un particular y se paralizará por el plazo de tres meses si se trata de una persona jurídica.
- Una vez el juez ordena la demanda de desahucio, debe comunicarlo a los servicios sociales de oficio con fecha y hora exacta del lanzamiento.
- Por otro lado, y en cuanto a los alquileres de hogares en situación de vulnerabilidad, personas con discapacidad, menores de edad o mayores de 65 años, en caso de fallecimiento del titular del contrato, el arrendamiento se subrogará al resto de inquilinos de la vivienda.
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