31 Oct 2016

Desahucio Express: Procedimiento judicial y reclamación rentas

Desahucio Express: Procedimiento judicial y reclamación rentas

El procedimiento judicial para poder echar a un inquilino deudor, por el impago de rentas, de una vivienda o local que tenemos alquilado es el conocido como “desahucio express”. Le damos las claves del Desahucio Express y el procedimiento judicial para reclamar las rentas que le adeudan.

Desahucio Express y reclamación de rentas

La obligación principal del inquilino o arrendatario en un contrato de alquiler es el pago de la renta. Si no lleva a cabo el mismo, el propietario o arrendador puede instar un procedimiento judicial para desahuciar al inquilino. El desahucio express, comparado con otro tipo de procedimientos, es de los más rápidos. Aún así, dependiendo del Juzgado, como mínimo hasta un plazo de dos a cuatro meses, desde que ponemos la demanda, no podremos tener al inquilino fuera de la vivienda o local.

Además en el mismo procedimiento, el propietario puede solicitar la condena, no solo a abandonar la vivienda o local, sino a que se le abonen todas las rentas debidas, incluidas las que se devenguen con posterioridad a la demanda y hasta que consigamos la recuperación efectiva de la posesión del inmueble.

La defensa del inquilino en este procedimiento solo se puede limitar a demostrar que ha pagado las rentas que se le reclaman o que no las debe, es decir, no puede alegar otras cuestiones.

Procedimiento de Desahucio

El procedimiento se inicia por medio de una demanda que el propietario debe presentar obligatoriamente por medio de un Abogado. La demanda se presenta en el Juzgado al que pertenezca el domicilio de la finca, sin que sea aplicable la regla general en los juicios civiles en los que el Juzgado competente es el del domicilio del deudor. Presentada la demanda, el Juzgado la admite a trámite y fija fecha tanto del juicio como del desahucio.

El inquilino ante la demanda de desahucio y reclamación de rentas

Ante una demanda de desahucio, como hemos indicado, el inquilino solo puede defenderse acreditando el pago de lo que se le reclama o que, dicho pago, no procede. Al recibir la demanda, el inquilino tiene tres opciones:

Pagar las rentas debidas: En dicho caso, se entregan dichas cantidades al propietario, se condena al inquilino al pago de las costas procesales y se dicta el archivo.

– Oponerse desde que reciba la demanda: Si el inquilino no está conforme con la reclamación, puede oponerse a la misma por medio de un escrito que debe ir firmado por Abogado y Procurador.

En dicho caso, se celebra el juicio y se decide si procede o no la reclamación. También cabe la opción que, el inquilino demandado, solicite asistencia jurídica gratuita, dentro de los tres primeros días desde que le notifican la demanda. En ese caso, el procedimiento judicial se suspende, hasta que se le designe o no Abogado de oficio, con la finalidad de no causarle indefensión.

– No pagar ni oponerse en el plazo establecido: Si el inquilino no hace nada ante dicha demanda judicial, el Juzgado directamente pasa a vía ejecutiva las actuaciones y procede al desahucio, sin necesidad de juicio alguno, y con condena en costas al inquilino.

Enervación de la acción de desahucio

A pesar que, en efecto, el inquilino debe las rentas que se le reclaman, este puede evitar el desahucio si paga todo lo que debe al propietario siempre antes de la celebración del juicio.

En dicho caso se produce lo que se conoce como enervación de la acción de desahucio que consiste en anular el desahucio, evitando el mismo, si se paga todo lo que se debe antes del juicio. Sin embargo, hay dos excepciones en las que el inquilino, a pesar que pague, no puede evitar el desahucio:

– Si ya ha existido una enervación de desahucio anterior en otro procedimiento: No cabe una segunda enervación de desahucio.

– Si el propietario, antes de interponer la demanda de desahucio, requirió al inquilino, de modo que quede constancia (vía notarial, burofax,…), para que pague en el plazo de 30 días, y el inquilino no lo hace, en un posterior proceso de desahucio, el inquilino no podrá evitar el mismo, ni  aún pagando antes del juicio.

En estos casos, aunque el inquilino pagase todo lo que debe, procede el desahucio, salvo que, se opusiera a la demanda, se celebrara juicio y ganase el mismo, no dando, el Juzgado, la razón al propietario.

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