13 Jun 2019

¿Qué es Proindiviso?

¿Qué es Proindiviso?

¿Qué es Proindiviso? División, venta y disolución de proindiviso: procedimientos, problemas y soluciones. ¿Qué es un Proindiviso? El proindiviso (también condominio, copropiedad o comunidad de bienes) se da cuando un bien, generalmente inmueble (vivienda, finca,…), posee varios propietarios. En caso de que tenga problemas con el Proindiviso no dude en contactar con nuestros abogados especialistas en Tenerife. Somos abogados expertos en Disolución de proindiviso por vía judicial en Tenerife.

¿Qué es Proindiviso?

Un proindiviso son todos aquellos bienes que son propiedad de más de una persona, perteneciendo a cada una de ellas una parte o un porcentaje de dichos bienes. Es muy frecuente que dos o más personas compren en común o reciban en herencia una vivienda o una finca.

Pero, también es frecuente, que se planteen dudas sobre el uso de la vivienda común, la administración, conservación, mantenimiento de la misma o la disolución de la comunidad de bienes. Si es copropietario de una finca o vivienda, le explicamos qué es un proindiviso, cuáles son sus derechos y cómo disolver esa copropiedad.

¿Cómo se generan los bienes en proindiviso?

  • Relación matrimonial: cuando dos personas originan un vínculo matrimonial, están creando también una comunidad de bienes, en caso de escoger el régimen de gananciales. En estas circunstancias, si más adelante se produce el divorcio, habrá que disolver esa comunidad creada en el momento de la celebración del matrimonio.
  • Herencia: cuando se heredan bienes solo en parte, es decir, sin heredar la totalidad de los mismos, sino solo un porcentaje, también se genera en el momento de la defunción una comunidad, que habrá que disolver y proceder a la división de sus bienes si se pretende hacer uso individual de los mismos.
  • Voluntad de las partes: en cualquier momento dos o más partes pueden tomar la decisión de formar una comunidad de bienes, sea cual sea el objeto de la misma, y convertirse en copropietarios.

Los copropietario de un bien proindiviso tienen derechos con respecto a:

  1. El uso sobre la cosa común.
  2. El disfrute o conservación del bien.
  3. La administración de la cosa común.
  4. Defensa en juicio.
  5. División del bien común.
  6. Su porción o cuota.

Disolución del proindiviso por vía judicial

Es posible que, tras varias negociaciones, los copropietarios de los bienes en proindiviso no sean capaces de ponerse de acuerdo respecto a algunos de los términos relacionados con su gestión o con la venta de los mismos. Es en estas situaciones en las que no habrá más remedio que iniciar un procedimiento judicial para la disolución del proindiviso.

Debemos señalar que el juez no será el responsable de decidir si un bien común debe dividirse o no, ya que este hecho queda en evidencia desde el momento mismo en el que uno de los copropietarios solicita la división. Más bien, de lo que se trata es de dejar en manos del juez las condiciones bajo las cuales se hará efectiva esa división.

¿Cómo vender un proindiviso?

El concepto de proindiviso hace referencia a un estatus jurídico, y se da cuando un bien pertenece a varios propietarios en común, por lo que ninguno de ellos tiene el derecho pleno sobre su propiedad. Puede parecer un poco extraño o incluso lejano, pero quizás suene un poco más si utilizamos un sinónimo: copropiedad. Cualquier cosa puede ser objeto de estar en copropiedad. Sin embargo, los proindivisos más frecuentes suelen hacer referencia a los bienes inmuebles, y son generados en situaciones de separaciones, divorcios o herencias. Este caso es, quizás, uno de los que más quebraderos de cabeza puede acarrear.

En el caso del fallecimiento de una persona, sus propiedades serían heredadas proporcionalmente por sus hijos, como por ejemplo, la vivienda familiar. Es importante aclarar que un proindiviso no existe hasta que se dispone del título inscribible en el registro de la propiedad. Para ello, la herencia debe estar adjudicada en los porcentajes correspondientes a cada heredero y aceptada. Es en este momento cuando pasan de ser herederos a propietarios.

Otro caso muy común sería en caso de divorcio de un matrimonio casado en régimen de gananciales, planteándose la duda de cómo se puede gestionar el patrimonio, cómo repartirlo, y lo más importante, cómo venderlo. Pero no siempre es tan sencillo el reparto según la naturaleza del bien. Disolver la copropiedad es posible, pero no una tarea tan sencilla como podría parecer a priori: implica conflictos cuya facilidad de resolución depende en gran medida de si el bien es divisible o no. A la hora de extinguir el proindiviso se presentan dos posibles vías: un acuerdo o recurrir a un procedimiento judicial.

Principales consideraciones sobre los bienes en proindiviso

Tal y como se establece entre los artículos 392 y 406 del Título Tercero del Código Civil, las comunidades de bienes y los bienes proindiviso se rigen por las siguientes consideraciones básicas, que cualquiera que forme parte de un proindiviso debería tener en cuenta:

  • Gastos y beneficios: tanto los gastos derivados del mantenimiento y de la conservación del bien, como los beneficios que se deriven de su explotación, tendrán que ser compartidos por todos los miembros de la comunidad, salvo que voluntariamente se renuncie a su propiedad.
  • Cambios y modificaciones: si se desean realizar modificaciones importantes sobre el bien compartido, será necesario contar con el acuerdo de la totalidad de los propietarios o comuneros, aunque se trate de modificaciones que supongan un beneficio o una clara ventaja para todos.
  • La administración: a la hora de administrar y gestionar el bien proindiviso, se considera obligatorio que muestren su acuerdo la mayoría de los propietarios o comuneros. En principio, será suficiente contar con el apoyo de la mitad más uno de los miembros de la comunidad (la mayoría simple), pero no es infrecuente que se recurra a los tribunales para encontrar una solución más ventajosa, aunque esa mayoría quede claramente patente o descartada.
  • La división: nadie puede ser obligado a continuar formando parte de una comunidad de bienes, por lo que puede considerarse, en caso de no estar interesada una de las partes en la propiedad, la opción de la disolución, división o venta del bien o de los bienes.

Opciones para poner fin a la propiedad en común o proindiviso de la vivienda

  • Venta a un tercero del bien inmueble. Para ello, todas las partes deben estar conforme con la venta del proindiviso. Una vez realizada la venta se repartirá la cantidad obtenida en partes proporcionales.
  • Compra del bien por parte de un propietario al resto de copropietarios. Es decir, que uno de los propietarios compre al resto su parte de la vivienda. Así, el bien pasaría de tener varios propietarios a un único propietario con el 100% de la posesión del bien.

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