04 May 2017

Agrupación, división y segregación de fincas

Agrupación, división y segregación de fincas

Por finca podemos entender tanto de naturaleza urbana como rústica, vamos a dar una visión de lo que puede implicar la agrupación, división y segregación de las mismas en el marco de la Ley de Propiedad Horizontal.

División, agregación y segregación de pisos y locales

La Ley de Propiedad Horizontal reconoce la facultad de los propietarios de realizar actos de división material, agregación y segregación en los pisos o locales y sus anejos. Está reconociendo, por tanto, la facultad de sus propietarios de llevar a cabo tales operaciones, pues no existe motivo que justifique excluir del régimen de propiedad horizontal una facultad como la mencionada, comprendida en el derecho de propiedad, aunque sí lo hay para establecer la preceptiva intervención de la junta de propietarios siempre que se vean afectados el Título Constitutivo o los elementos comunes.

División, agregación y segregación de fincas

En la materia que estamos tratando, el Texto Refundido de la Ley del Suelo concede una atención especial a la formación de fincas y parcelas, relaciones entre ellas y complejos inmobiliarios. De este modo, comienza definiendo las fincas como toda unidad de suelo o de edificación atribuida exclusiva y excluyentemente a un propietario o varios en pro indiviso, y que pueda situarse en la rasante, en el vuelo o en el subsuelo. Si, además, puede abrir folio en el Registro de la Propiedad, tendrá también la consideración de finca registral. Frente al concepto anterior nos encontramos con el de parcela, que es definido como la unidad de suelo, tanto en la rasante como en el vuelo o subsuelo, que tenga atribuida la edificabilidad y uso o sólo el uso urbanístico independiente.

Fincas urbanas

1) Se pueden llevar a efecto actuaciones de división o segregación de una finca para que resulten dos o más diferentes. Esta situación sólo se permitirá cuando las fincas resultantes reúnan todas las características exigidas por la legislación aplicable y la ordenación territorial y urbanística. Esta misma regla se establece en los supuestos de enajenación, sin división o segregación, de participaciones indivisas a las que se les atribuya el derecho de utilización exclusiva de esa porción o porciones concretas de la finca, así como a la constitución de asociaciones o sociedades en las que la cualidad de socio incorpore dicho derecho de utilización exclusiva. Como consecuencia de lo dicho, los notarios, para la autorización de escrituras de segregación o división de fincas, exigirán, a fin de levantar el oportuno testimonio, la demostración documental de la conformidad, aprobación o autorización administrativa a que esté sujeta esa división o segregación conforme a la legislación que le sea aplicable; este requisito será también exigido por los registradores para proceder a realizar la correspondiente inscripción.

2) La constitución de finca o fincas en régimen de propiedad horizontal o de complejo inmobiliario autoriza para considerar su superficie total como una sola parcela, siempre que dentro del perímetro de ésta no quede superficie alguna que, conforme a la ordenación territorial y urbanística aplicable, deba tener la condición de dominio público, ser de uso público o servir de soporte a las obras de urbanización o pueda computarse a los efectos del cumplimiento del deber legal de tener que entregar a la administración competente el suelo reservado para viales, espacios libres, zonas verdes y restantes dotaciones públicas incluidas en la propia actuación o adscritas a ella para su obtención. El complejo inmobiliario podrá constituirse sobre una sola finca o sobre varias, sin necesidad de previa agrupación, siempre que sean colindantes entre sí o únicamente se hallen separadas por suelos que, de acuerdo con la ordenación territorial y urbanística, deban tener la condición de dominio público, ser de uso público, servir de soporte a las obras de urbanización, o ser computables a los efectos del cumplimiento del deber de entregar a la Administración el suelo reservado para viales, espacios libres, zonas verdes y restantes dotaciones públicas incluidas en la propia actuación o adscritas a ella para su obtención.

3) Cuando los Instrumentos de ordenación urbanística destinen superficies superpuestas, en la rasante y el subsuelo o el vuelo, a la edificación o uso privado y al dominio público, se podrá constituir un Complejo Inmobiliario en el que aquéllas y ésta tengan el carácter de fincas especiales de atribución privativa, previa la desafectación y con las limitaciones y servidumbres que sean oportunas y procedentes para la protección del dominio público. Tales fincas podrán estar constituidas, tanto por edificaciones ya realizadas, como por suelos no edificados, siempre que su configuración física se ajuste al sistema parcelario previsto en el instrumento de ordenación.

Fincas rústicas

Ahora bien, estas relaciones se producen en el marco de lo urbano, pero la verdadera dificultad la encontramos en la zona fronteriza entre lo rústico y lo urbano, esto es, cuando nos planteamos qué conjunto de edificaciones en rústico traspasa a la vertiente urbana. En principio, parcelar con fines rústicos en suelo no urbanizable es dividir o segregar una finca rústica en porciones o unidades menores, con fines de explotación agrícola, ganadera, forestal o cinegética.

En el suelo en situación rural a que se refiere el artículo 21.2,a), las facultades del derecho de propiedad incluyen las de usar, disfrutar y disponer de los terrenos de conformidad con su naturaleza, debiendo dedicarse, dentro de los límites que dispongan las leyes y la ordenación territorial y urbanística, al uso agrícola, ganadero, forestal, cinegético o cualquier otro vinculado a la utilización racional de los recursos naturales.

La utilización de los terrenos con valores ambientales, culturales, históricos, arqueológicos, científicos y paisajísticos que sean objeto de protección por la legislación aplicable, quedará siempre sometida a la preservación de dichos valores, y comprenderá únicamente los actos de alteración del estado natural de los terrenos que aquella legislación expresamente autorice.

Con carácter excepcional y por el procedimiento y con las condiciones previstas en la legislación de ordenación territorial y urbanística, podrán legitimarse actos y usos específicos que sean de interés público o social, que contribuyan a la ordenación y el desarrollo rurales, o que hayan de emplazarse en el medio rural.

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