22 May 2019

Expediente para rectificar la cabida de finca

Expediente para rectificar la cabida de finca

Expediente para rectificar la cabida de finca. Rectificación superficie o descripción de una finca. El expediente tiene por objeto obtener la rectificación de la superficie y linderos que consta inscrita en el Registro de la Propiedad, cuando dicha superficie no se corresponda con la realidad como consecuencia de un error o una inexactitud cometida en su día en la descripción de la finca. No procede para la rectificación descriptiva de edificaciones ni de elementos en régimen de propiedad horizontal.

Expediente para rectificar la cabida de finca

En el expediente para rectificar la descripción, superficie o linderos de cualquier finca registral, se deberá notificar la tramitación a los propietarios de las fincas registrales y catastrales colindantes y a los titulares de derechos reales constituidos sobre ellas en los domicilios que consten en el Registro y, caso de ser distintos, en cualesquiera otros que resulten del expediente. Si la finca colindante está constituida en régimen de propiedad horizontal, bastará la notificación al Presidente.

La finalidad de la intervención de los titulares colindantes en los procedimientos de concordancia del Registro con la realidad física es evitar que puedan lesionarse sus derechos y en todo caso que se produzcan situaciones de indefensión, por ello la notificación a los colindantes constituye un trámite esencial en este tipo de procedimientos, que siempre deberá ser calificado por el registrador.

Notificación colindantes

En cuanto a la forma de hacer las notificaciones, la notificación ha de efectuarse «en la forma prevenida en esta Ley», remisión que debe entenderse hecha al Título VI Ley Hipotecaria en el que se regulan los procedimientos para la concordancia entre el Registro de la Propiedad y la realidad física y jurídica extrarregistral y, en concreto, en el artículo 199 Ley Hipotecaria que dispone que «la notificación se hará de forma personal.

En el caso de que alguno de los interesados fuera desconocido, se ignore el lugar de la notificación o, tras dos intentos, no fuera efectiva la notificación, se hará mediante edicto insertado en el Boletín Oficial del Estado o Provincia, sin perjuicio de utilizar, en todo caso, el sistema de alertas previsto en la regla séptima del artículo 203».

Y esta forma de notificación también deberá ser objeto de calificación registral, de tal manera que no resultaría admisible una notificación edictal sin acreditar dos intentos previos de notificación personal.

Oposición expediente para rectificar la cabida de finca

Conforme a la regla sexta del artículo 203 Ley Hipotecaria, si se formulase oposición por cualquiera de los interesados, con expresión de la causa en que se funde, el notario dará por concluso el expediente y archivará las actuaciones, dando cuenta inmediata al registrador, y dejando abierta para el promotor la vía judicial.

La regla no sujeta a ningún formalismo la realización de estas alegaciones, limitándose a señalar que cualquier interesado podrá hacer alegaciones ante el notario y aportar pruebas escritas de su derecho durante el plazo de un mes. Por eso no se alcanza a comprender que el notario justifique el rechazo de las alegaciones por no haberse realizado por el conducto correcto y, sin embargo, las incorpore íntegramente en el acta.

En cualquier caso se concluyó que, con independencia de las razones que hayan llevado al notario a desatender esas alegaciones, resultando documentada en el acta presentada la oposición de unos colindantes debe calificarse negativamente, denegando la inscripción, pues, conforme a la ley, debió de haberse cerrado el expediente y archivado las actuaciones.

Documentación necesaria para la tramitación del expediente

a) Ficha de datos personales del promotor debidamente cumplimentada.
b) Título de propiedad de la finca inscrita en el Registro de la Propiedad.
c) Certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca.
d) Plano de situación de la finca a la misma escala que el que obra en el catastro.
e) Cuando la descripción real de la finca no coincida con la descripción catastral:
1.- Descripción gráfica de la finca georreferenciada en papel y formato GML.
2.- Certificado técnico descriptivo de la superficie y linderos finca con firma legitimada notarialmente.

Datos necesarios para la tramitación del expediente

a) Nombre, apellidos o razón social y NIF de los titulares catastrales de dominio y demás derechos reales sobre las fincas colindantes.
b) Domicilio a efectos de notificaciones de los titulares catastrales de las fincas colindantes.
c) Nombre, apellidos o razón social y NIF de los propietarios y titulares de derechos reales según el Registro de la propiedad de las fincas colindantes y en su caso sobre la finca cuya descripción se rectifica.
d) Domicilio a efectos de notificación de los propietarios y titulares de derechos reales de las fincas colindantes según el Registro de la propiedad.
e) Datos registrales de la finca cuya descripción se trata de rectificar.
f) Dirección del Ayuntamiento en el que radica la finca.
g) Administración titular del dominio público con el linda la finca (en su caso).

Expediente de dominio

El caso más habitual en el que es necesario acudir el expediente de dominio cuando se produce la transmisión de la propiedad dentro de la propia familia, o con amistades muy próximas. En estos casos, la relación de confianza hace que no se realice la inscripción de la propiedad en el Registro, incluso que los propios contratos no existan y que las formalidades se reduzcan a un acuerdo de palabra.

Para este tipo de situaciones, el derecho hipotecario pone a nuestra disposición el expediente de dominio, bien para la inmatriculación de fincas que no han sido registradas a favor de ninguna persona, bien para reanudar el tracto sucesivo cuando ha sido interrumpido. Estamos ante un procedimiento judicial similar a la jurisdicción voluntaria que busca acreditar, de la forma más completa posible, la adquisición del dominio a efectos de dotar de un título inmatriculador. Es decir, que sirva para proceder al Registro de la Propiedad.

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