12 May 2015

¿Y si mi ex se niega a vender el piso?

¿Y si mi ex se niega a vender el piso?

Cuando el amor acaba, empiezan los problemas. Que se lo digan al ejército de propietarios que llevan años intentando deshacerse de un piso y de una hipoteca en la que un día se embarcaron ilusionados con sus ahora exparejas. Tras años unidos por una letra, muchos tratan de desvincularse a toda costa.

Después del divorcio venta de la vivienda

Tarea complicada cuando el enemigo juega en casa. Los despachos de abogados están llenos de casos en los que una de las partes se niega a vender el piso. Incluso, a alquilarlo. Unas veces por desavenencias y rencillas personales. Otras porque la persona que ocupa la vivienda (sin hijos) no quiere quedarse sin techo. Y otras porque no se ponen de acuerdo en el precio de venta. Hay que tener en cuenta que los inmuebles se han devaluado tanto que en muchos casos la hipoteca es más cara que la propia casa y con su venta se pierde dinero.

Si el ex cónyuge no da su brazo a torcer, la otra parte puede optar por vender su parte del piso -que suele corresponder con el 50%-, sin necesidad de autorización o permiso de la que fue su media naranja. En los últimos años han proliferado las empresas especializadas en la compra de proindivisos, una solución -muy recurrente también en el caso de herencias- para desentenderse de la casa en dos o tres días sin acudir a la vía judicial y sin gastos.

Compra del proindiviso

Tiene una pega importante: muchas de estas empresas no compran si hay hipoteca de por medio y otras solo en casos excepcionales, por ejemplo, cuando el préstamo no es superior al valor que ofertan por la compra del proindiviso, ya que de lo contrario perderían dinero. Con ese capital se liquida la deuda total con el banco, liberándose tanto el vendedor como su expareja. “Es una pérdida asumida por la parte vendedora, cuyo principal objetivo es desligarse de la otra parte y no tener deudas”, explica Francisco Javier Canteli, gerente de la empresa Proindivisos y Herencias.

Estas empresas compran “la parte que quiera vender el comunero en tres o cuatro días, con todos los costes del procedimiento pagados, salvo la plusvalía municipal. Se hace ante notario y se paga el precio convenido mediante un cheque bancario nominativo al vendedor”, señala Alberto Arpide, abogado experto en derecho sucesorio y gerente de Proindiviso.

Solución rápida con precio por debajo valor tasación

Es una solución rápida, aunque el bolsillo quedará algo resentido (el precio que recibe siempre está por debajo de su valor de tasación). En función del barrio se paga entre el 35% y hasta un máximo el 50% de la tasación, siempre y cuando sus gastos de IBI y cuotas de comunidad se encuentren al día, indica Arpide. Estas empresas suelen estar más interesadas en viviendas de capitales grandes.

“El vendedor ha de saber que está realizando un acto totalmente legal regulado por el Código Civil y la compraventa se realiza siempre ante notario”, dice el gerente de Proindivisos y Herencias. Esta compañía ofrece hasta el 60% de la tasación al contado y varía en función del porcentaje que se vende, número de copropietarios, estado del piso, si está habitado…

Tras la adquisición, su misión es negociar con la expareja e intentar llegar a un acuerdo amistoso: comprar el resto, alquilar y repartir la renta o vender de mutuo acuerdo. “La vía judicial, para conseguir la división de la cosa común, es la última opción, aunque a veces no queda más remedio”, señala el gerente de Compro tu Proindiviso. “En la mayoría de ocasiones encontramos muy receptivos al resto de copropietarios al plantearles la nueva situación. Son muchos los que siguiendo nuestro consejo acceden a sacar a la venta el inmueble por un precio pactado entre todas las partes”, advierte Canteli.

Derecho de retracto

La expareja aún tiene un as en la manga gracias al derecho de retracto: tiene preferencia para comprar desde que tiene conocimiento de la venta y hasta nueve días después de su inscripción en el Registro de la Propiedad.

La situación se complica cuando están unidos por una hipoteca más alta. Los expertos recomiendan siempre intentar vender de mutuo acuerdo a un tercero al mejor precio posible. Por las buenas salen ganando. Otra opción, más barata desde el punto de vista fiscal, es que una de las partes esté dispuesta a quedarse con el 100% del piso. En este caso, hay hacer una extinción de condominio notarial pactada entre ambos. No tributa como una compraventa, por lo que se reducen mucho los gastos: en el caso de la Comunidad de Madrid tributa al 0,75% (actos jurídicos documentados), en vez de al 6% (transmisiones patrimoniales).

Eso sí, cuidado porque salir de la escritura de la vivienda no implica salir del préstamo. “Si el inmueble está hipotecado, es necesario que el banco acepte la liberación de la persona que renuncia a su parte, puesto que de lo contrario seguiría respondiendo de la deuda”, indica Pelayo de Salvador Morell, abogado del despacho DeSalvador Real Estate Lawyers, especializado en derecho inmobiliario. Recuerda que el principal problema “es que no es una relación a dos, sino a tres”.

Necesario avalistas

El banco es reacio a quedarse con un único deudor, así que lo más probable es que exija otro (podría ser una nueva pareja sentimental) o avalistas. “Desaconsejamos avalar con otra casa porque siempre es problemático; al final el padre que tenía pagada la casa se queda sin ella”, apunta el abogado.

Si aquello parece la Guerra de los Rose y no hay acuerdo posible entre los ex, hay que recurrir a la vía judicial e iniciar un procedimiento de división de la cosa común. Es el camino menos recomendable porque deteriora el valor del inmueble, suele ser un procedimiento caro y se dilata bastante en el tiempo, Aunque, “es mucho más caro estar años sin poder hacer uso de tu propiedad”, señala Laura Delgado Campillos, directora del despacho de abogados Le Morne en Madrid.

Una vez extinguido el condominio el inmueble tiene que salir a subasta pública, donde cualquiera podría pujar. “Si se consiguiera subastar, al existir carga hipotecaria, el banco será quien reciba el importe de la compra hasta saldar su deuda. Si queda importe pendiente, la hipoteca no se cancelará”, explica de Salvador, que aconseja intentar pedir al banco una quita por esa cantidad.

En el caso de que la expareja se niegue a alquilar la vivienda, no hay nada que hacer. Ahora bien, basta con que una de las partes tenga algo más del 50% (podría ser el 50,01%) para decidir qué se hace con la dichosa casa.

Herederos en pie de guerra

Varios hermanos que heredan el piso de sus padres, parejas que compran sus viviendas en régimen de gananciales o quien recibe una donación. Tener una propiedad en proindiviso con otros propietarios es más común de lo que puede parecer. La aceptación de una herencia puede suponer una bendición pero también un problema, debido al pago de los gastos que supone: impuesto de sucesiones, plusvalía municipal, notaría y registro de la propiedad. De hecho, “es más que frecuente que muchos titulares de un porcentaje pequeño nos quieren regalar su proindiviso con tal de no tener que lidiar con los demás copropietarios”, explica Francisco Javier Canteli, gerente de la empresa Proindivisos y Herencias.

La complejidad de estas situaciones, sobre todo cuando se trata de herederos mal avenidos, es tal que no hay más remedio que acudir a empresas especializadas. Nadie más estaría dispuesto a comprar un pedazo de casa.

Una vez analizada toda la información, la empresa hace una oferta al vendedor en función del riesgo y tiempo de litigios que prevé. En la notaría se hace constar en documento público. Si la propiedad está libre de cargas en dos días se culmina la venta ante notario.

Fuente: El País

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