Ley Arrendamientos Urbanos 2019. La nueva regulación de los contratos de arrendamientos urbanos, se regulan por Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, modificaciones introducidas por Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo de 2019.
Ley Arrendamientos Urbanos 2019
Además del régimen legal que se aplica conforme al artículo 4, respecto al sometimiento a la Ley de Arrendamientos Urbanos. Se modifica el apartado 2 del citado artículo de la forma siguiente:
Respetando lo establecido en el apartado anterior, los arrendamientos de vivienda se regirán por los pactos, cláusulas y condiciones determinados por la voluntad de las partes, en el marco de lo establecido en el título II de la presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil.
Se exceptúan de lo así dispuesto los arrendamientos de viviendas cuya superficie sea superior a 300 metros cuadrados o en los que la renta inicial en cómputo anual exceda de 5,5 veces el salario mínimo interprofesional en cómputo anual y el arrendamiento corresponda a la totalidad de la vivienda.
Estos arrendamientos se regirán por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el Título II de la presente ley y, supletoriamente, por las disposiciones del Código Civil.
Arrendamientos excluidos de la LAU: Viviendas uso turístico
Además de las exclusiones señaladas en el artículo 5 de la LAU, se modifica el apartado e) de la siguiente forma:
e) La cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística o por cualquier otro modo de comercialización o promoción, y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial turística.
Esta exclusión trata de cubrir la actual situación de viviendas que se destinan a uso turístico.
La condición de arrendamiento de la vivienda
El artículo 7 de la LAU, ha pasado a tener la siguiente redacción:
El arrendamiento de vivienda no perderá esta condición aunque el arrendatario no tenga en la finca arrendada su vivienda permanente, siempre que en ella habiten su cónyuge no separado legalmente o de hecho, o sus hijos dependientes
Con esta modificación el legislador trata de proteger a la familia del arrendatario, aun cuando éste no se encuentre en la vivienda por los motivos más diversos que pueda albergarse, como por haber sido destinado a otra Comunidad Autónoma, siendo funcionario publico o aun no siéndolo que le encomienden trabajar fuera de España, y otras múltiples situaciones.
Ley Arrendamientos Urbanos 2019 – Real Decreto-Ley 7/2019 materia de Vivienda y Alquiler
Artículo 4.2. Se mantiene la aplicación obligada de la propia LAU y, en su caso, de forma complementaria, el Código Civil, pero se hace una excepción en los arrendamientos de vivienda con superficie superior a 300 m2, donde prima la voluntad de las partes.
Artículo 5 e). Serán turísticos todos los alquileres, con independencia de los canales de comercialización y promoción, sometidos a la normativa sectorial turística, es decir, la de cada Comunidad Autónoma o Ayuntamiento que haya dictado normas al respecto, muy diferentes en todas las zonas de España.
Artículo 7. Se suprime el apartado 2, es decir, la inscripción en el Registro de la Propiedad.
Duración del contrato
Artículo 9.1. Vuelve a la duración mínima de cinco años cuando el arrendador sea persona física, con la novedad de que serán siete si es persona jurídica. Las renovaciones serán anuales hasta dicho plazo, salvo que el arrendatario manifieste su voluntad de no renovar con un mes de antelación de cada anualidad.
Artículo 9.3. Esta norma no tiene sentido, porque la causa de necesidad del arrendador tiene que indicarse ya en el contrato, algo que se había rectificado por Ley 19/2009, modificando la LAU 29/94 y se mantuvo así con la Ley 4/2013, toda vez que es imposible que el arrendador sepa lo que va a ocurrir en los próximos cinco o siete años.
En todo caso, para que el arrendador pueda pedir la vivienda por necesidades propias o familiares, hay que comunicarlo con dos meses de antelación. Si hay desalojo y en el plazo de tres meses no tiene lugar la ocupación, se repondrá al anterior arrendatario por un nuevo período de cinco años o siete años con indemnización por los daños causados o una mensualidad por cada año que quedase por cumplir.
Artículo 10.1. La renovación del contrato por falta de notificación si no lo denuncia el arrendador con cuatro meses de antelación y dos en caso del arrendatario. La misma será por plazos anuales, hasta un máximo de tres años tanto si el arrendador es persona física o jurídica.
Si vence el tercer año de prórroga y el arrendador permite que el arrendatario permanezca durante quince días en el inmueble, entonces el contrato se prorrogará por plazos anuales o mensuales merced a la tácita reconducción.
Artículo 13. Se ha vuelto a la LAU 29/94, de tal manera que el arrendatario no verá terminado el contrato antes del plazo de cinco o siete años (dependiendo si el arrendador es persona física o jurídica) cuando haya ejercicio de retracto convencional, sustitución fideicomisaria, la enajenación forzosa `por ejecución hipotecaria, sentencia judicial o ejercicio del derecho de opción de compra.
Artículo 14. Cuando se produzca una venta de vivienda arrendada, el nuevo titular tiene que aceptar el plazo pactado, salvo que se den las circunstancias del artículo 34 de la Ley Hipotecaria, en cuyo caso solo tendrá que admitir el arrendamiento hasta que se llegue al mínimo de 5 o 7 años, dependiendo si el arrendador anterior era persona física o jurídica.
Artículo 16.4. Si el arrendamiento es superior a cinco o siete años, (persona física o jurídica) se podrá pactar que, en caso de fallecimiento del arrendatario, la subrogación sea solo por dicho plazo mínimo, pues, en otro caso, tendrá lugar por el período del arrendamiento que hayan fijado las partes, siempre que este sea superior, naturalmente por el tiempo que quede para su terminación.
Esta renuncia no cabe cuando las personas con derecho a la subrogación se encuentren en situación de “vulnerabilidad” y afecte a menores de edad, personas discapacidad o mayores de 65 años.
Renta
Artículo 17. No hay modificación en este precepto, la renta sigue siendo libre, sin perjuicio del sistema de índices de referencia del precio del alquiler de vivienda que contempla la Disposición adicional segunda de este Real Decreto-Ley, que luego comentaré.
Artículo 18.1. Si bien la actualización de la renta parece que puede determinarse por las partes, la misma nunca podrá ser superior al IPC anual.
Artículo 19.1. No hay elevación de renta por obras de mejora en los primeros cinco o siete años. Solamente en el caso de que el contrato sea de plazo mayor se podrá incrementar en la cuantía que resulte de aplicar el capital invertido al interés legal, aumentado en tres puntos, pero nunca puede superar el 20 % de la renta. En todo caso hay que descontar, de existir, las subvenciones públicas.
Artículo 19.4. Sin perjuicio de las obligaciones del arrendador del artículo 21 y 22, por convenio entre las partes, caben obras de mejora con incremento de la renta.
Artículo 20.1 Las partes podrán pactar por escrito que los gastos generales del inmueble sean por cuenta del arrendatario, a tenor de la superficie y en fincas en régimen de propiedad horizontal, según el coeficiente.
Los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato serán siempre a cuenta del arrendador si este es persona jurídica.
Derechos de las partes
Artículo 25.7. Se determina que no hay derecho de tanteo o retracto si el piso se vende conjuntamente con las demás viviendas del arrendador o incluso si se transmiten varias de distintos propietarios, derecho que si existe si se vende una sola vivienda.
Se crea la capacidad de ejercer el derecho de adquisición preferente de las administraciones públicas en los casos de venta total de los pisos.
Fianza
Artículo 36.1. Se mantiene el derecho de exigir una mensualidad de fianza en arrendamiento de vivienda y dos en alquileres de uso distinto.
Artículo 36.2. Durante la duración obligada del contrato, de cinco o siete años (dependiendo si el arrendador es persona física o jurídica), no habrá actualización de la fianza, pero sí en los supuestos de prórroga en el caso de que haya pacto entre las partes.
Artículo 36.3. Cuando el arrendamiento exceda de cinco o siete años, la revisión de la fianza se regirá por lo estipulado por las partes al respecto. En caso falta de pacto, en la misma proporción que la actualización de la renta.
Artículo 36.5. Se estable la posibilidad de una garantía adicional, pero en los arrendamientos de vivienda de cinco o siete años de duración, el importe complementario no podrá exceder de dos mensualidades de renta.
Disposición Adicional Tercera. Las Comunidades Autónomas podrán exigir que la fianza se deposite en la misma Administración Pública, sin devengo de intereses.
Disposición Transitoria Primera. Los contratos de arrendamiento celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de este Real-Decreto, 6 de marzo de 2019, continuarán rigiéndose por el régimen jurídico que le es de aplicación.
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