07 Sep 2017

Alquiler de vivienda a estudiantes

Alquiler de vivienda a estudiantes

El tiempo no se detiene y en unos días llegamos a un nuevo curso universitario, formación profesional o Master… Muchos de nuestros hijos, o los de nuestros amigos, comienzan otro año de estudios universitarios en el que para ello es necesario trasladar la residencia y elegir así la mejor opción, y ello lleva consigo la búsqueda del lugar donde vivir.

Alquilar piso por temporada

En estas líneas nos vamos a centrar en aquellos que deciden alquilar un piso para esta temporada 2017/2018, que en la mayoría de los casos llegará hasta el verano. La respuesta es clara si atendemos a la actual Ley de Arrendamientos Urbanos 29/24 de noviembre de 1994. La distinción aparece contemplada en el artículo 2 y 3 de dicho precepto legal.

¿Estamos ante un contrato de arrendamiento urbano? ¿Su calificación será de vivienda o de uso distinto?

El artículo 2 indica que “Se considera arrendamiento de vivienda aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.” Por lo tanto, al carecer un piso alquilado a estudiantes de esa condición de “permanencia”, nunca tendrá la calificación de vivienda, sino, por el contrario, de arrendamiento de uso distinto del de vivienda, regulado en el artículo 3 que señala “1. Se considera arrendamiento para uso distinto del de vivienda aquel arrendamiento que, recayendo sobre una edificación, tenga como destino primordial uno distinto del establecido en el artículo anterior. 2. En especial, tendrán esta consideración los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada, sea ésta de verano o cualquier otra, …”. Es decir, nos encontramos ante un contrato de arrendamiento de temporada y tal como establece el artículo 4 apartado 3 de la LAU, se regirá por la voluntad de las partes o, en su defecto, por lo dispuesto en el Título III de la citada Ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil. Debemos estar para su determinación no tanto al plazo de duración, sino a su finalidad.

¿Quién firma el contrato de temporada?

Pues las consecuencias son distintas. Habrá que distinguir que una cosa es el alquiler de un piso por un solo estudiante en concreto, del que habitualmente responden e incluso firman los padres, y otra muy diferente el piso que se alquila a varios estudiantes amigos. En este caso, siempre aconsejamos que todos firmen el mismo, y no uno solo, para que el arrendamiento sea solidario, de tal forma que sean coarrendatarios y cada uno responda de la totalidad de la renta en caso de impago, independientemente de que uno haya satisfecho su parte.  Y donde para cualquier acción siempre será necesario el consentimiento expreso de cada uno de ellos.

La conclusión es distinta si el contrato lo firma exclusivamente uno de los arrendatarios, pues en ese caso tan solo el firmante será el responsable a todos los efectos y el único legitimado judicialmente. Y atención, también es importante diferenciar este tipo de alquiler de piso para estudiantes con otros parecidos, como es el arrendamiento “turístico” y el de “habitación”, pues están sometidos a otras normas y tienen otras características diferentes donde se prestan otros servicios como limpieza o comida.

¿Es necesario depositar fianza ante un periodo corto? ¿Y aval?

En cuanto a la primera, no estamos ante un arrendamiento de vivienda al que hay que exigir una mensualidad de renta como establece el articulo 36 de la LAU, de ahí que el arrendatario tendrá que satisfacer dos meses al calificarse de uso distinto, aunque realmente a veces puede resultar excesiva.

En cuanto al aval, garantía adicional contemplada en el apartado 5 del precepto antes citado, resulta muy habitual que se exija la misma y que sean los padres de los arrendatarios los que avalen con sus bienes el arrendamiento de sus hijos, con el fin de asegurar el cumplimiento de las obligaciones económicas.

¿Debe contener el certificado de eficiencia energética?

La respuesta dependerá del plazo del contrato de arrendamiento. El reciente Real Decreto 654/2017 de 2 de junio que reforma el anterior RD 235/2013, por el que se aprobó el Procedimiento Básico para la Certificación de la Eficiencia Energética de los edificios, establece en el artículo 2, apartado 2 g) que resulta obligatorio en aquellos alquileres posteriores al 7 de junio de 2017, salvo que el plazo por el que se vaya a alquilar sea “inferior a cuatro meses en el año”. Si procediese dicho certificado, el arrendador está obligado a hacer constar en el contrato una cláusula que indique que en el momento de la firma se aporta el mismo, facilitando una copia al arrendatario.

Fuente: Sepín Editorial Jurídica

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