15 Nov 2017

Due diligence inmobiliaria: compraventa inmueble

Due diligence inmobiliaria: compraventa inmueble

La expresión due diligence hace referencia al proceso de investigación sobre el objeto del negocio para descubrir posibles riesgos ocultos que puedan perjudicar los intereses del adquirente. El ámbito tradicional, y donde se desarrolló el concepto, fue en la compraventa de empresas, pero como metodología de trabajo, cuya finalidad es la detección de posibles riesgos jurídicos, considero que resulta plenamente aplicable a cualquier negocio jurídico de cierta entidad y la compraventa de un inmueble lo es.

Compraventa inmueble en Tenerife

Tradicionalmente, en nuestro sistema registral, lo que resultaba protegido y oponible frente a terceros, en cuanto al contenido de los asientos registrales, eran los derechos inscritos (el dominio, un usufructo) y no las características físicas de las fincas (superficies, linderos) que son las que las ubican en la realidad. La Reforma de la Ley Hipotecaria y del texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario, se ha pretendido “conseguir la deseable e inaplazable coordinación Catastro-Registro”, como se explica en la Exposición de Motivos. Aún es pronto para valorar si la reforma logrará los objetivos que persigue, pues entró en vigor hace apenas dos años, pero lo cierto es que, aun tras esta reforma, siguen siendo minoría las fincas cuya identificación gráfica, es decir, cómo son y dónde se ubican en la realidad, se encuentra inscrita y, por tanto, protegida frente a terceros.

Realidad de las fincas

El problema para sigue estando en que la base de representación gráfica de las fincas registrales es la cartografía catastral (artículo 10 de la Ley Hipotecaria), la cual, en muchas ocasiones, no refleja tampoco con exactitud la realidad de las fincas. Por ello, siempre con carácter previo a la adquisición de un inmueble recomiendo a mis clientes dos cosas:

a) En el caso de parcelas, contar con un levantamiento topográfico que establezca con total la superficie de la misma y sus linderos.

b) Respecto a las edificaciones contar con un plano de superficies de las mismas. Así, sigue siendo habitual que una parcela, por ejemplo, conste con una superficie en el Registro de la Propiedad, con otra distinta en el Catastro y que la superficie real sea una tercera.

Ley Hipotecaria

Si lo que pretendemos es que en el Registro conste la superficie real de la parcela, tras la citada reforma, de la Ley Hipotecaria, se señala que: “se entenderá que existe correspondencia entre la representación gráfica aportada y la descripción literaria de la finca cuando ambos recintos se refieran básicamente a la misma porción del territorio y las diferencias de cabida, si las hubiera, no excedan del diez por ciento de la cabida inscrita y no impidan la perfecta identificación de la finca inscrita ni su correcta diferenciación respecto de los colindantes”. Por lo tanto, si la diferencia de cabida es superior a un 10%, se entenderá que la correspondencia no ha quedado acreditada, y el Registrador dará traslado de esta circunstancia al Catastro por medios telemáticos, motivando a través de un informe las causas que hayan impedido la coordinación, a efectos de que, en su caso, el Catastro incoe el procedimiento oportuno, tal y como establece el artículo 10.2 de la Ley Hipotecaria.

Registro de la Propiedad

En conclusión, resulta conveniente conocer antes de la compra cuáles son las características físicas del inmueble en la realidad, pues hacerlas constar en el Registro de la Propiedad con posterioridad a la adquisición puede ser extremadamente complejo. Y, aun el caso que las diferencias sean mínimas, pueden tener, sin embargo, consecuencias prácticas en las que en principio no se había reparado.

Pongo un ejemplo. Un matrimonio británico adquiere en un pueblo de la costa alicantina una vivienda familiar con parcela. Según el Registro de la Propiedad, la parcela tiene una superficie de 806 metros cuadrados. Pues bien, los clientes solicitan una licencia al Ayuntamiento y cuál es su sorpresa cuando se les deniega porque en realidad su parcela tiene una superficie inferior a los 800 metros, superficie mínima de parcela según el planeamiento. ¿Qué había ocurrido? Pues que, con carácter previo a la venta, uno de los vecinos colindantes se había apropiado de una porción de la parcela, levantando un muro y construyendo en la superficie usurpada una construcción anexa a su vivienda.

Acción reivindicatoria

Para recuperar la superficie usurpada, se tuvo que interponer la correspondiente acción reivindicatoria, la cual, tuvo éxito, pero no sin una importante inversión en tiempo y dinero. La moraleja es sencilla: De haber contado con un levantamiento topográfico, los compradores podrían haber detectado la merma de superficie con anterioridad a la venta, pudiendo en ese momento haber negociado la correspondiente rebaja en el precio o, simplemente, haberse buscado otra propiedad sin tantos problemas.

Consideraciones urbanísticas

En primer lugar, hay que averiguar si el inmueble se haya afectado por la incoación de un expediente de infracción urbanística. Al respecto, si bien la incoación de un expediente de infracción urbanística puede ser objeto de anotación preventiva en el Registro de la Propiedad, a petición del Ayuntamiento o, en su caso, el órgano urbanístico competente, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre Inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística, dicha anotación se plantea como una posibilidad, no como una obligación, por lo que es perfectamente posible, hasta me atrevería a decir, que altamente probable, que se haya incoado un expediente de infracción urbanística sobre un inmueble y, sin embargo, no se haya dado publicidad al mismo mediante anotación preventiva en el Registro de la Propiedad.

Esta información es pública y cualquier ciudadano tendría derecho a acceder a esta información, con base al derecho de información urbanística. El derecho de información, genéricamente referido a cualquier actuación administrativa, tiene especial relevancia en el derecho urbanístico. En los expedientes urbanísticos todas las personas disponen de la condición de interesadas sin necesidad de acreditar legitimación especial. En este sentido, el derecho de acceso a la información urbanística está recogido en el Real Decreto Legislativo 7/2015, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana.

Derecho de información

Asimismo, con base a ese mismo derecho de información, cualquier ciudadano tendría derecho a ser informado por la Administración competente, de forma completa, por escrito y en plazo razonable, del régimen y las condiciones urbanísticas aplicables a una finca determinada, en los términos dispuestos por su legislación reguladora.

Este derecho de información, se complementaría con la obligación de la parte vendedora de informar, tal y como establece:

a) La situación urbanística de los terrenos, cuando no sean susceptibles de uso privado o edificación, cuenten con edificaciones fuera de ordenación o estén destinados a la construcción de viviendas sujetas a algún régimen de protección pública que permita tasar su precio máximo de venta, alquiler u otras formas de acceso a la vivienda;

b) Los deberes legales y las obligaciones pendientes de cumplir, cuando los terrenos estén sujetos a una de las actuaciones a que se refiere la correspondiente Ley.

En caso de incumplirse este deber de información, el adquirente estaría facultado para rescindir el contrato en el plazo de cuatro años y exigir la indemnización que proceda conforme a la legislación civil. No obstante, lo más aconsejable es haberse informado previamente sobre la situación urbanística del inmueble con carácter previo a su adquisición, que tener que hacer uso de esta facultad rescisoria a través de un procedimiento judicial largo, costoso y de resultado incierto.

Servidumbres

La obtención de la información urbanística que hemos señalado, esto es, sobre la situación urbanística del inmueble y si sobre el mismo está afectado por la incoación de un expediente de infracción urbanística no agota todas las cuestiones que pueden tener incidencia sobre el aprovechamiento futuro del inmueble. En efecto, además de las determinaciones urbanísticas establecidas por el planeamiento, en nuestro ordenamiento jurídico existe todo un rosario de las denominadas “servidumbres sectoriales”, cuyo desconocimiento, puede generarnos graves problemas, tales como no poder edificar una parcela que pensábamos edificable. Ello es así porque la regulación relativa a estas servidumbres, derivada de legislación de ámbito estatal o autonómico, prevalece sobre las demás determinaciones establecidas por el planeamiento.

Sin ánimo de ser exhaustivo, estas servidumbres afectan a muy diversos ámbitos: costas, carreteras, ferroviarias, general de aguas, cauces públicos etc. Cada una de estas servidumbres sectoriales plantea una problemática específica, que exigirá un estudio previo a la adquisición de su posible incidencia. Así, por ejemplo, el artículo 34 del Real Decreto 876/2014, de 10 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento General de Costas, exige que para poder inscribir o transmitir una finca ubicada en el litoral, se aporte en el Registro de la Propiedad un certificado administrativo de no invasión del Dominio Público Marítimo Terrestre.

Fuente: El Derecho

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