25 Abr 2017

Derechos reales: Servidumbres

Derechos reales: Servidumbres

La servidumbre es un gravamen impuesto sobre un inmueble en beneficio de otro perteneciente a distinto dueño. Acto seguido, el artículo 531 del Código Civil, refiriéndose a las llamadas servidumbres personales, añade que también pueden establecerse servidumbres en provecho de una o más personas, o de una comunidad, a quienes no pertenezca la finca gravada. Del tenor literal de estos dos preceptos se evidencia que entre las servidumbres prediales (que conectan un predio con otro) y las personales (que conectan el aprovechamiento de un determinado inmueble con un determinado sujeto) existen diferencias cualitativas.

Servidumbre de Luces y Vistas

Las vistas son las ventanas susceptibles de abrirse para dar paso a la luz y el aire permitiendo ver lo que hay en el exterior, mientras que las luces son ventanas o huecos que no se pueden abrir y sólo permiten el paso de la luz.

La servidumbre de luces y vistas, cuando los huecos se encuentran abiertos en pared propia, se considera por la doctrina como negativa, por cuanto prohíbe al dueño del predio sirviente tapar los huecos o cubrirlos. El artículo 533 establece que será servidumbre negativa la que prohíbe al titular del predio sirviente hacer algo que le sería lícito de no existir la servidumbre. En las servidumbres negativas lo que se impone es un no hacer lo que de ordinario se podría hacer (se impone al dueño del predio sirviente un no hacer). Y en cuanto al cómputo del plazo para adquirir por prescripción en las negativas, se efectuará desde el día en que el dueño del predio dominante hubiera prohibido, por un acto formal, al del sirviente la ejecución del hecho que sería lícito sin la servidumbre.

Servidumbre de Medianería

Si bien el Código Civil le atribuye el carácter de servidumbre legal, sin embargo, en la doctrina se ha rechazado la consideración de la medianería como una servidumbre de carácter legal, fundamentalmente porque no puede hablarse en ella de predio dominante y sirviente, ni el contenido de derechos y obligaciones dimanantes de su estructura normativa se concilia con dicho derecho real. Por el contrario, se dice que la naturaleza de la medianería se adecua más a la de una comunidad de bienes e incluso el propio Código Civil, en su artículo 579, habla de mancomunidad.

La Jurisprudencia más moderna ha venido a configurar la medianería como una forma especial de comunidad de disfrute y utilización de un muro o pared, rechazando su conceptuación como propiedad privativa de los dueños de los predios colindantes sobre la mitad de aquéllos, es decir, sobre una línea ideal constituida por el eje de su grueso, siendo, pues, la titularidad jurídica sobre los elementos comunes de separación de carácter pro indiviso en toda su extensión y espesor.

Servidumbre de Pared Medianera

El Código Civil regula la servidumbre de medianería. A falta de una definición legal, puede considerarse medianera la pared común a dos casas, así como los muros, vallas o cercas que delimitan las heredades pertenecientes a distintos propietarios. La medianería constituye por tanto, más que una servidumbre legal, una situación de copropiedad que impone a los copropietarios obligaciones de conservación y mantenimiento.

Respecto a la obligación de conservación de las paredes medianeras el artículo 575 del Código dispone que la reparación y construcción de las paredes medianeras y el mantenimiento de los vallados, setos vivos, zanjas y acequias, también medianeros, se costeará por todos los dueños de las fincas que tengan a su favor la medianería, en proporción al derecho de cada uno. Sin embargo, todo propietario puede dispensarse de contribuir a esta carga renunciando a la medianería, salvo el caso en que la pared medianera sostenga un edificio suyo.

Servidumbres

Prediales, las establecidas sobre predios o fincas, concretamente, entre el predio o fundo sirviente y el dominante, y las personales, en favor de una persona o comunidad a quien no pertenece la finca gravada.

En ambas categorías, la servidumbre es un gravamen sobre un inmueble, pero mientras que en la predial se constituye en beneficio de otra finca y, por tanto, del dueño que en cada momento lo sea de la misma, en la personal se establece en beneficio de una o varias personas o de una comunidad determinada, sin que el gravamen suponga servicio de un fundo a otro, sino que está impuesto simplemente en utilidad directa de personas consideradas en cuanto tales.

Servidumbre de Voladizo

La expresión voladizo, en derecho civil se encuentra íntimamente relacionada con la servidumbre de luces y vistas, y más concretamente con la servidumbre de vistas. Con carácter previo a su estudio y al objeto de centrar la cuestión conviene hacer una breve referencia al concepto y a las clases de servidumbres.

La servidumbre se presenta como un derecho real, que recae sobre una cosa ajena, y que consiste en la posibilidad de utilizar dicha cosa y de servirse de ella de una manera más o menos plena. No puede existir una servidumbre sin utilidad para un fundo o una persona, pues no se pueden establecer limitaciones al derecho de propiedad que no reporten ventaja para nadie. Son situaciones que implican una función de servicio y una pérdida de libertad.

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