Nulidad cláusula vencimiento anticipado. Efectos de la nulidad de cláusulas de vencimiento anticipado de préstamos hipotecarios. Antes de ver los efectos de la nulidad de la cláusula de vencimiento anticipado, recordemos algunas cuestiones.
Nulidad cláusula vencimiento anticipado
Sobre estas consideraciones, y teniendo en cuenta la fecha de entrada en vigor de la Ley 1/1993 -que modificó el artículo 693.2 LEC para exigir el vencimiento del préstamo por impago de tres plazos-, el Tribunal Supremo ofrece las siguientes pautas para los procedimientos de ejecución hipotecaria en curso, en los que no se haya producido todavía la entrega de la posesión al adquirente:
- Procesos en los que, con anterioridad a 15-5-2013, se dio por vencido el préstamo por aplicación de una cláusula contractual reputada nula, deberían ser sobreseídos sin más trámite.
- Procesos en los que, con posterioridad a 15-5-2013, se dio por vencido el préstamo por aplicación de una cláusula contractual reputada nula, y el incumplimiento del deudor no reúna los requisitos de gravedad y proporcionalidad antes expuestos, deberían ser igualmente sobreseídos.
- Los procesos referidos en el apartado anterior, en que el incumplimiento del deudor revista la gravedad prevista en el artículo 24 LCCI, podrán continuar su tramitación.
- Los autos de sobreseimiento dictados conforme a los dos primeros apartados no surtirán efecto de cosa juzgada respecto de una nueva demanda ejecutiva basada, no en el vencimiento anticipado por previsión contractual, sino en la aplicación de disposiciones legales. Solución que no pugna con el artículo 552.3 LEC, puesto que no se trata de un segundo despacho de ejecución con fundamento en el mismo título, sino de ejecuciones basadas en diferentes títulos -el contrato, en el primer caso, y la ley en el segundo-.
- Debe entenderse que las disposiciones legales mencionadas se refieren a las contenidas en la LCCI, pese a que las resoluciones del TJUE se refieran expresamente al artículo 693.2 LEC, en la redacción de la Ley 1/2013 y pueda haber alguna discordancia con la disp. trans. 1ª.4 LCCI.
Cláusula de vencimiento anticipado en un préstamo con garantía hipotecaria
La cláusula de vencimiento anticipado es aquella que figura en la escritura de hipoteca, por medio de la cual si el deudor hipotecario (cliente) deja de pagar las cuotas del préstamo, el Banco (prestamista) se reserva el derecho a dar por resuelta la operación y exigir la devolución de la totalidad del préstamo que se adeude.
Declaración por el Tribunal Supremo de la nulidad de la cláusula de vencimiento anticipado
El Tribunal Supremo en varias sentencias recientes, 11.09.2019, 12.11.2019, 14.11.2019 y 12.12.2019 ha venido señalando cuando se puede considerar nula por abusiva la cláusula de vencimiento anticipado en un préstamo hipotecario, y a tal efecto dos cuestiones importantes:
- El incumplimiento por el deudor debe ser grave o esencial que justifique la reclamación total de la deuda pendiente.
- Para que la cláusula de vencimiento anticipado pueda ser considerada válida debe modular la gravedad del incumplimiento en función de la duración y cuantía del préstamo, y permitir al consumidor evitar su aplicación mediante una conducta diligente de reparación.
La cláusula de vencimiento anticipado, tal como viene redactada en la escritura de hipoteca de todas aquellas que se firmaron antes de 2019, es una cláusula que puede ser declarada nula por abusiva siguiendo los parámetros indicados por la Jurisprudencia.
A partir del 16 de Junio de 2019 entró en vigor la Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, por lo que las hipotecas que se han firmado recientemente se acomodan a este texto legal que permite la exigencia de toda la deuda cuando se cumplan una serie de requisitos.
Procedimientos de ejecución hipotecaria ya iniciados
Conforme a todo lo expuesto, procede aplicar las siguientes pautas u orientaciones jurisprudenciales a los procedimientos de ejecución hipotecaria en curso, en los que no se haya producido todavía la entrega de la posesión al adquirente:
- Procesos en que, con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley 1/2013, se dio por vencido el préstamo por aplicación de una cláusula contractual reputada nula, deberían ser sobresueldos sin más trámite (archivados).
- Procesos en que, con posterioridad a la entrada en vigor de la Ley 1/2013, se dio por vencido el préstamo por aplicación de una cláusula contractual reputada nula, y el incumplimiento del deudor no reúna los requisitos de gravedad y proporcionalidad antes expuestos, deberían ser igualmente sobreseídos (archivados).
- Los procesos referidos en el apartado anterior, en que el incumplimiento del deudor revista la gravedad prevista en la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario, podrán continuar su tramitación.
Solicitar el archivo del procedimiento hipotecario
Según la citada jurisprudencia del Tribunal Supremo entiendo que cabria la posibilidad de solicitar el archivo del procedimiento hipotecario aunque se la haya adjudicado en subasta, siempre y cuando el Banco no haya tomado posesión de la vivienda y se trate de un consumidor. Después de producirse la entrega de la posesisón de la vivienda adjudicada en subasta ya no cabe solicitar el sobreseimiento o archivo.
Si nos encontramos en el supuesto de que no se ha entregado la posesión de la vivienda, habría que solicitar mediante un incidente extraordinario la nulidad de la cláusula de vencimiento anticipado de la hipoteca siempre que el incumplimiento del deudor por el que el Banco ejecutó la hipoteca no reúna los requisitos de gravedad cuyas pautas ha señalado el Tribunal Supremo.
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