12 Sep 2019

Ejecución hipotecaria con menos de un año de impago

Ejecución hipotecaria con menos de un año de impago

Ejecución hipotecaria con menos de un año de impago. El banco solo podrá proceder con la ejecución hipotecaria con más de un año de impagos. El Tribunal Supremo ha establecido que no se impulsarán ejecuciones hipotecarias con menos de un año de cuotas impagadas siempre y cuando estas se hubieran dejado de pagar a partir del año 2013. Se abre una nueva vía para reclamar el vencimiento anticipado.

Ejecución hipotecaria con menos de un año de impago

El Pleno de la Sala Primera del Tribunal Supremo ha notificado la sentencia, acordada por unanimidad, en la que se pronuncia acerca de los efectos derivados de la nulidad de las cláusulas de vencimiento anticipado de préstamos hipotecarios, en línea con lo planteado en su día al Tribunal de Justicia de la Unión Europea y lo resuelto por éste.

En aplicación de los criterios facilitados por el TJUE para determinar si es posible la subsistencia del contrato, la Sala entiende que el préstamo hipotecario es un negocio jurídico complejo, cuyo fundamento común para las partes es la obtención de un crédito más barato (consumidor) a cambio de una garantía eficaz en caso de impago (banco).

De este modo, no puede subsistir un contrato de préstamo hipotecario de larga duración si la ejecución de la garantía resulta ilusoria, por lo que, en principio, la supresión de la cláusula que sustenta esa garantía causaría la nulidad total del contrato.

Ahora bien, esa nulidad total expondría al consumidor a consecuencias especialmente perjudiciales, como la obligación de devolver la totalidad del saldo vivo del préstamo, la pérdida de las ventajas legalmente previstas para la ejecución hipotecaria o el riesgo de la ejecución de una sentencia declarativa.

Los afectados tenían embargos en curso y su situación estaba en un limbo legal como consecuencia del cambio de marco jurídico hipotecario. El Supremo ofrece una orientación jurídica para los alrededor de 17.000 casos judicializados por cláusulas abusivas que llevan meses paralizados en los juzgados.

Cláusula abusiva en ejecuciones hipotecarias

Para evitar estas consecuencias, el TJUE ha admitido que la cláusula abusiva se sustituya por la disposición legal que inspiró las cláusulas de vencimiento anticipado, en referencia al art. 693.2 LEC en su redacción del año 2013. No obstante, la Sala ha considerado más lógico, en el momento actual, tener en cuenta la nueva Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (LCCI), como norma imperativa más beneficiosa para el consumidor.

Por último, la Sala facilita las siguientes orientaciones jurisprudenciales para los procedimientos de ejecución hipotecaria en curso, en los que no se haya producido todavía la entrega de la posesión al adquirente:

1.- Los procesos en que el préstamo se dio por vencido antes de la entrada en vigor de la Ley 1/2013, por aplicación de una cláusula contractual reputada nula, deberían ser sobreseídos sin más trámite.

2.- Los procesos en que el préstamo se dio vencido después de la entrada en vigor de la Ley 1/2013, por aplicación de una cláusula contractual reputada nula, si el incumplimiento del deudor no reúne los requisitos de gravedad y proporcionalidad exigidos por la jurisprudencia, teniendo en cuenta como criterio orientador el art. 24 LCCI, deberían ser igualmente sobreseídos.

Por el contrario, si el incumplimiento del deudor reviste la gravedad prevista en la LCCI, podrán continuar su tramitación.

3.- El sobreseimiento de los procesos no impedirá una nueva demanda ejecutiva basada, no en el vencimiento anticipado por previsión contractual, sino en la aplicación de LCCI (contratos de crédito inmobiliario).

Hipoteca con cláusula de vencimiento anticipado

El Tribunal Supremo abre una nueva vía para reclamar las hipotecas ya ejecutadas a través de una cláusula de vencimiento anticipado. La Justicia utilizará los nuevos plazos que establece de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (LCCI) para anular cláusulas de vencimiento anticipado en las hipotecas.

Esta normativa establece los límites para que las entidades prestamistas puedan proceder a la ejecución hipotecaria de una vivienda por impago del crédito.

Contratos de crédito inmobiliario

El texto de la LCCI establece que durante la primera mitad del plazo de la hipoteca no se podrá ejecutar el crédito hasta que la demora no exceda un 3 por ciento del capital concedido o se alcance un equivalente a un total de 12 cuotas impagadas.

Por otra parte, en la segunda mitad del plazo, el porcentaje del capital impagado asciende al 7 por ciento, mientras que las mensualidades en demora mínimas serán 15 para proceder a la ejecución.

El alto tribunal insta a sobreseer todas las causas previas a 2013, así como las posteriores a 2013 en las que la ejecución hipotecaria se haya ordenado por menos impagos de los que exige la nueva ley hipotecaria. Es decir, quedarán suspendidos todos los casos iniciados por menos de 12 impagos. Eso no impide que cualquiera de las partes pueda interponer una nueva demanda en los juzgados.

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