Juicio verbal o juicio monitorio para Reclamación rentas alquiler en Tenerife. Sin duda es aconsejable acudir al juicio verbal para la fase declarativa pero, ojo, si se sabe que el deudor no se va a oponer/contestar con el monitorio, se gana tiempo.
Juicio Verbal en Reclamación de Rentas de Alquiler en Tenerife
Para llegar a esta afirmación tan contundente, he intentado tener en cuenta siete variables con ventajas e inconvenientes de una y otra opción.
La posibilidad de acudir a dos procedimientos distintos para reclamar las rentas es evidente: por un lado, con independencia de las rentas adeudadas, se encuentra el juicio verbal por materia del art. 250.1.1 LEC y, por otro lado, el proceso monitorio regulado en los arts. 812 a 818 LEC, con la peculiaridad de que, para el hipotético caso de que el deudor formulase oposición, el asunto se resolvería definitivamente por los trámites del verbal con independencia de la suma reclamada.
Ventajas Juicio Verbal
En el juicio verbal, podremos reclamar rentas futuras, aplicando el art. 220 LEC que recoge la condena de futuro y dispone:
Cuando se reclame el pago de intereses o de prestaciones periódicas, la sentencia podrá incluir la condena a satisfacer los intereses o prestaciones que se devenguen con posterioridad al momento en que se dicte.
En los casos de reclamaciones de rentas periódicas, cuando la acción de reclamación se acumule a la acción de desahucio por falta de pago o por expiración legal o contractual del plazo, y el demandante lo hubiere interesado expresamente en su escrito de demanda, la sentencia, el auto o el decreto incluirán la condena a satisfacer también las rentas debidas que se devenguen con posterioridad a la presentación de la demanda hasta la entrega de la posesión efectiva de la finca, tomándose como base de la liquidación de las rentas futuras, el importe de la última mensualidad reclamada al presentar la demanda.
- Sin embargo, en el monitorio no podremos reclamar las rentas que pudieran ir venciendo durante la tramitación del procedimiento dada la exigencia de vencimiento de la deuda que determina el art. 812 LEC concretada al momento de admisión de la petición y posterior requerimiento.
En una prestación periódica, como es el pago de las rentas, la posibilidad de ampliación a futuros vencimientos se nos antoja esencial para evitar tener que estar ampliando constantemente la reclamación. Si se opta por el monitorio habrá que estar constantemente presentando reclamaciones.
Conseguiremos la condena en costas
- En el verbal bastará con haber dirigido un requerimiento fehaciente previo a la reclamación para que, aunque el deudor se allane, consigamos las costas al resultar de aplicación el art. 395 LEC.
- Por el contrario, en el monitorio, si el deudor paga en el plazo del requerimiento, no habrá costas. Pese a que constantemente he defendido la aplicación de otros preceptos generales como, por ejemplo, el citado art. 395 y el art. 32.5 al monitorio, el silencio del art. 817 LEC, en los casos de pago, se interpreta por la jurisprudencia de forma casi unánime como contrario a la imposición de costas.
Eliminación de problemas competenciales
- Si se acude al monitorio, en aplicación del art. 813, habrá de acudirse imperativamente al domicilio del deudor o, en su defecto, al de su residencia o lugar donde pueda hallarse a efectos de requerimiento de pago.
- Si se acude al verbal por materia del art. 250.1.1, la competencia territorial vendrá determinada por el lugar de la finca. Art. 52.1.7 LEC. Regla esta que también tienen carácter imperativo.
Si el arrendatario, deudor de las rentas o cantidades asimiladas, ya no vive en el partido judicial donde radique la finca, acudir al monitorio puede resultar un suicidio procesal.
Posibilidad de notificación en el tablón de anuncios del Juzgado
Imaginemos que el inquilino ha abandonado la finca y no le localizamos fácilmente.
- En el monitorio no cabrá el requerimiento de pago por edictos (ex art. 815.1, párrafo segundo), solo previsto en materia de propiedad horizontal, pero no para rentas.
- Sin embargo, en el verbal, como el lugar de la finca es domicilio válido a efectos de notificaciones (ex art. 155), si no se puede practicar la notificación de la demanda en el lugar de la finca, se procederá como determina el art. 164 LEC:
…cuando no pudiere hallársele ni efectuarle la comunicación al arrendatario en los domicilios designados en el párrafo segundo del apartado 3 del artículo 155, ni hubiese comunicado de forma fehaciente con posterioridad al contrato un nuevo domicilio al arrendador, al que este no se hubiese opuesto, se procederá, sin más trámites, a fijar la cédula de citación o requerimiento en el tablón de anuncios de la oficina judicial.
Problemas cuando el contrato es verbal o cuando han cambiado sus condiciones
Desde luego, si no hay contrato, aunque el arrendador pueda crear un documento unilateral manifestando que le es adeudado un importe determinado de renta.s y pensemos que ello puede encajar en la enumeración documental del art. 812, sobre todo si se acompaña de recibos o movimientos de la cuenta de abono de la renta, pueden existir dudas que no presentan especiales problemas en el verbal.
De la misma manera, si han existido actualizaciones o cambios en la renta que no encajan en el contrato, pueden existir discrepancias y problemas si se entiende el concepto “determinadas” de las sumas en sentido estricto, exigiendo una completa correspondencia con la base documental soporte del monitorio.
Juicio Monitorio en Reclamación de Rentas de Alquiler en Tenerife
Mayor celeridad cuando no hay oposición/contestación y se abre la vía ejecutiva. Desde luego, el monitorio es mucho más rápido cuando no hay oposición, pues abre la vía ejecutiva sin plazo de espera. Sin embargo:
1. En el verbal de rentas, queramos o no, se emplazará al demandado para que conteste y, aunque no lo haga y se le declare en rebeldía, habrá luego que oír a la actora para ver si desea o no vista. Por mucho que corra presentando un escrito renunciando a su celebración (ex art. 438) y se dicte sentencia rápidamente, la solución no es muy buena porque en el verbal de rentas hay que notificar al rebelde la sentencia personalmente, ya que, aunque en la citación a vista sí se ha previsto la publicación en el tablón del Juzgado (ex art. 164), lamentablemente, el art. 497.2, en los casos de rebeldía, tan solo contempla que se notifique aquella en el tablón en los casos de desahucio por falta de pago y expiración del plazo, pero no lo hace cuando se reclaman únicamemte rentas.
2. Hay que presentar, sí o sí, demanda ejecutiva. Volvemos a lo mismo, si en el desahucio la solicitud de lanzamiento en la demanda principal es suficiente (ex art. 549.3 LEC), no acontece lo mismo para la simple reclamación de rentas en los cuales rige el principio de rogación y actúa en toda su extensión el principio “nulla exequtio sine rogatio”del art. 549 LEC:
3. Para más inri, hay que esperar el plazo de cortesía o espera del art. 548 LEC. No olvidemos que no se despachará ejecución hasta 20 días después de la firmeza de la Sentencia, lo cual, conjugado con el plazo de interposición de la apelación, otros 20 días supone ¡cuarenta días hábiles para abrir la ejecución!.
4. Y ya, el colmo, si el condenado a pagar las rentas en el verbal lo ha sido en rebeldía, no olvidemos la aplicación del art. 500 LEC que puede retrasar aún más la ejecución si tenemos en cuenta que hay que publicar el edicto en el BOE/BOCAM/BOP y es, a partir de ese momento, cuando computará el plazo para recurrir y la consiguiente firmeza de la sentencia.
Reclamación de Rentas a Inquilinos en Tenerife
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