16 Ene 2018

Tres formas alquilar vivienda: ¿cuál le conviene?

Tres formas alquilar vivienda: ¿cuál le conviene?

Formas de Alquilar Vivienda. En un principio, el boom del negocio de los apartamentos turísticos puede parecer que ha desterrado a otras formas de alquiler, ante la inmensidad de noticias de diversas Comunidades Autónomas que se refieren a este tema. Son muchos los propietarios que invierten en las grandes ciudades y alquilan sus pisos por días, alcanzando gran rentabilidad, y es continua la aprobación de Decretos o Resoluciones de las CCAA para fijar las condiciones y los requisitos que estos deben cumplir.

Arrendamiento vivienda residencia habitual, temporal y de uso turístico

Desde estas notas, advertimos que no podemos olvidar que existen diferentes fórmulas de alquiler dependiendo de la duración y otras características: arrendamiento de vivienda por residencia habitual, temporal y de uso turístico. Ante tal situación, debemos diferenciar los distintos supuestos, conocer qué Ley resulta aplicable a cada caso y sus consecuencias.

Arrendamiento de vivienda para residencia habitual

Aparece regulada en la Ley de arrendamientos Urbanos, concretamente en el artículo 2, calificada como “arrendamiento de vivienda”  y desarrollado en el Título II, se trata del alquiler cuando las partes prefieren un mayor plazo de duración del contrato y cierta estabilidad, ya que el arrendatario podrá permanecer al menos tres años en la vivienda, salvo que cada año este quiera resolver el contrato, comunicando tal decisión con treinta días de antelación a la fecha de finalización tal como establece el art.9 de dicho precepto legal.

Este arrendamiento estará gravado con el ITP, Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, siendo el arrendatario el que deberá liquidar dicho impuesto mediante el uso de efectos timbrados en cuantía variable según el valor del arrendamiento, conforme a lo regulado en cada Comunidad Autónoma.

Los ingresos generados para el arrendador deben ser reflejados en la declaración del IRPF, pues constituye una ganancia que es calificada como rendimiento de capital inmobiliario, siempre y cuando no se realicen como actividad económica.

Arrendamiento de temporada

Este contrato igualmente aparece regulado en la Ley de Arrendamientos Urbanos, pero aquí su calificación será de “uso distinto al de vivienda”, cuya regulación contempla el Título III. La gran ventaja respecto al de vivienda es que se rige por la voluntad de las partes, de ahí que la duración es la que se establezca en el contrato, sin que exista un plazo mínimo. Es el caso del arrendamiento de una vivienda por temporada escolar, verano o traslado laboral, en el que no se ofrecen servicios complementarios de hostelería como recepción, limpieza etc., ni se encuentra canalizado en plataformas turísticas de alquiler. Precisamente si se dieran estos requisitos estaríamos ante un apartamento turístico, que analizaremos en el siguiente punto.

Por poner un ejemplo, la vivienda alquilada en verano en la playa por una semana, quincena o mes, que no cuenta con otros servicios complementarios de limpieza, cambio de sábanas o centralita telefónica, ni es promocionada en canales de oferta turística, será un arrendamiento de temporada sometido a la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Habrá que practicar, también, la correspondiente retención de IRPF, ya que el arrendador debe declarar los ingresos de estas rentas como rendimientos del capital inmobiliario.

Arrendamiento de apartamento o vivienda de uso turístico

Nos hallamos ante el “alquiler polémico en auge”, numerosas noticias cada día lo corroboran. Se trata de un arrendamiento de muy corta duración, excluido de la Ley de Arrendamientos Urbanos y sometido a la legislación de cada Comunidad Autónoma.

La polémica se desató a raíz de la Ley 4/2013 de 4 de junio, de flexibilización y fomento del mercado del alquiler, cuando añadió otra letra más (e) al actual artículo 5 de la LAU, sobre “Arrendamientos excluidos”. Dicho precepto señala: “Quedan excluidos del ámbito de aplicación de esta ley: … e) La cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial.”

Es decir, aparecía la figura de los “apartamentos turísticos”, pero esto no significaba la desaparición de los de “temporada”. Precisamente la ley 4/2013, que reforma la LAU, al final del Preámbulo 2.º indica que, “…. de ahí que la reforma de la Ley propuesta los excluya específicamente para que queden regulados por la normativa sectorial específica o, en su defecto, se les aplique el régimen de los arrendamientos de temporada, que no sufre modificación”. En consecuencia, cuando en la vivienda no se presten los servicios que la normativa de cada Autonomía o Ayuntamiento haya establecido al efecto, no estaremos ante un arrendamiento “turístico o de uso vacacional”, sino el contemplado en la Ley de Arrendamientos Urbanos.  

A nivel de Comunidades Autónomas, se están aprobando muchísima normativa que regulan estos requisitos y definen que se entiende por apartamento turístico.

Hacienda ya controla los apartamentos y viviendas de uso vacacional

Hacienda ya ha empezado a controlar este negocio y las webs que comercializan estos apartamentos deben informar del anuncio desde el 1 de enero de 2018, es una de las novedades que la modificación del Reglamento General de las actuaciones y los procedimientos de gestión e inspección tributaria y de desarrollo de las normas comunes de los procedimientos de aplicación de los tributos establece: “la obligación de trasladar la información de sus anuncios a la Administración Tributaria específica por las “plataformas colaborativas” intermediarias en el arrendamiento o cesión de uso de viviendas con fines turísticos sobre los inmuebles ofertados y las contrataciones efectuadas”.

Redacción Contratos Alquiler

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Fuente: Editorial Jurídica Sepín

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