26 Abr 2016

¿Qué es medianería o pared medianera?

¿Qué es medianería o pared medianera?

La medianería, regulada en los arts. 571 a 579 del Código Civil, se viene definiendo como aquella situación jurídica que se da cuando dos fincas, ya sean rústicas o urbanas, están separadas por un elemento común, pared, vallado, seto o zanja, que pertenece a los propietarios de aquellas, cuya finalidad es dispensar a cada uno de los propietarios de edificar un cerramiento diferente o propio, evitando así un gasto inútil.

¿Qué es medianería o pared medianera?

Precisamente en relación al concepto, nuestro Tribunal Supremo en su recientísima sentencia de 1 de marzo de 2016 ha declarado que la medianería implica una comunidad de propietarios de predios contiguos sobre elemento común, como el muro, que es medianero entre tales predios, sin que se trate de servidumbre, aunque el Código civil la trata de servidumbre legal, puesto que no hay predio dominante y predio sirviente, ni situación de copropiedad, ya que a cada propietario le corresponde la propiedad exclusiva de su parte, si bien sometido a límites en interés del otro. (SP/SENT/844300).

¿De que manera puede constituirse la medianería?

La forma habitual de adquisición es mediante título, pero también puede constituirse:

  1. Por destino del padre de familia, condición que se da cuando existe un único dueño de dos fundos linderos y el propietario procede a la venta de uno de ellos.
  1. Prescripción adquisitiva, al haber transcurrido los 20 años exigidos legalmente por el art.537 CC.
  1. Conforme a los usos u ordenanzas locales, de modo que no resulte gravamen ni perjuicio alguno para el predio dominante.

La problemática que se plantea frecuentemente es la duda acerca de si una pared o muro concreto es medianero o propiedad exclusiva de una sola de las fincas, pues se presume la medianería en el caso de paredes divisorias de edificios contiguos, en las paredes o muros divisorios de jardines o corrales, o en los setos, cercas o vallas de las fincas rústicas; aplicándose también a las zanjas o acequias abiertas entre fincas contiguas.

Dicha presunción de medianería puede ser destruida mediante la exhibición del título que acredite como propiedad de uno solo el elemento o por la presencia de un signo exterior indicativo de propiedad privativa de uno. De este modo lo ha manifestado la sentencia de la Audiencia Provincial de Zaragoza de 30 de octubre de 2015.

¿Qué derechos y obligaciones corresponde a cada vecino con respecto al uso del muro medianero?

Una de las facultades que corresponden a cada medianero es poder alzar la pared medianera, a sus expensas e indemnizando al otro los perjuicios que le ocasionan, tal como dispone el art.577 CC. Así lo ha expresado el Tribunal Supremo en su sentencia de 1 de marzo de 2016.

Por lo que, siempre que corra con los gastos e indemnice los perjuicios que se causen con la obra, incluso los temporales, puede elevar la pared medianera abonando los gastos de conservación de la pared en lo que esta se haya levantado, de modo que cada propietario puede usar del medianero en proporción a la cuota que tenga en la Comunidad, pudiendo edificar apoyando su obra en la pared medianera o introduciendo vigas hasta la mitad del espesor de la pared, sin estorbar o impedir el uso común a los demás.

Extinción de la medianería

La extinción puede darse por renuncia del propietario o por falta de uso durante veinte años, cuyo comienzo del término dependerá si se trata de una servidumbre discontinua o continua.

Servidumbre de medianería

La servidumbre de medianería, regulada en el art. 571 CC dentro del Título dedicado a las servidumbres, se viene definiendo como aquella situación jurídica que se da cuando dos fincas, ya sean rústicas o urbanas, están separadas por un elemento común, pared, vallado, seto o zanja, que pertenece a los propietarios de aquellas, cuya finalidad es dispensar a cada uno de los propietarios de edificar un cerramiento diferente o propio, evitando así un gasto inútil.

La forma habitual de adquisición de la medianería es mediante título. También puede constituirse por destino del padre de familia, que se da cuando existe un único dueño de dos fundos linderos y el propietario procede a la venta de uno de ellos; por prescripción adquisitiva, al haber transcurrido los 20 años exigidos legalmente, y, conforme a los usos u ordenanzas locales, de modo que no resulte gravamen ni perjuicio alguno para el predio dominante.

Fuente: Editorial Jurídica Sepín

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