29 Ago 2016

Preferencia comunidades propietarios al cobro de gastos comunes

Preferencia comunidades propietarios al cobro de gastos comunes

La cuestión que planteamos gira en torno a la preferencia u obligación propter rem de una vivienda o local componente de una comunidad para responder de los gastos comunes durante la anualidad corriente y las 3 anteriores. Son muchos los casos en las comunidades de propietarios tras la crisis con la deuda de una vivienda que tiene su hipoteca con una entidad bancaria, que en su día la concedió para compra de la vivienda. La comunidad quiere reclamar gastos generales, y por la vía del art. 21 LPH -EDL 1960/55- quiere proceder a embargar y llevar a cabo la anotación de embargo, que lógicamente se inscribe en el Registro de la Propiedad a continuación de la hipoteca.

La LPH trata en el art. 9.1.e) LPH que la comunidad tiene preferencia, aunque la cuestión que se plantea es cómo seguir adelante para hacer efectivo el embargo y subsiguientes actuaciones:

Varias soluciones Cobro de Gastos comunes

a) Solicitar del Letrado de la Administración de Justicia, sin perjuicio de que siga la vía de apremio, que notifique al banco titular del crédito hipotecario que existe la deuda de gastos de comunidad y una anotación de embargo posterior a la hipoteca, que se sigue la vía de apremio y que en consecuencia se subastará en base a la anotación de embargo como carga de rango preferente a la hipoteca. El banco puede que pague.

b) Notificar la comunidad al banco la existencia de esa carga preferente y acreditando dicha notificación al banco, solicitar del Letrado de la Administración de Justicia que cuando llegue el mandamiento cumplimentado de certificación de cargas, indique en el edicto que el crédito de la comunidad es preferente.

c) Solicitar del Letrado de la Administración de Justicia que dirija un mandamiento al Registro de la Propiedad donde consta la anotación de la hipoteca y del embargo posterior, para que el Registrador tome nota de que el embargo de la comunidad tiene rango preferente

Al objeto de ser prácticos resulta que de entre las opciones que existen si se opta por dirigirse al Letrado de la Administración de Justicia que notifique al banco que está ejecutando la hipoteca que el crédito de la comunidad es preferente, conforme al art. 1923.3 CC -EDL 1889/1- y art. 9.1 LPH -EDL 1960/55-, el Letrado de la Administración de Justicia puede hacerlo, pero eso tampoco soluciona el problema de la comunidad, porque si el banco no lo saca a subasta la comunidad no cobra. Por otra parte, no se trata de tener mejor derecho la comunidad a cobrar antes que el banco con el dinero que se obtenga de la subasta, sino que si la comunidad lo saca a subasta por su embargo y se lo adjudica un tercero por el dinero que sea, se cancelan las cargas posteriores, entre ellas la hipoteca.

Fuente: El Derecho

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