Comunidad propietarios: Abogados comunidad propietarios. Una vez que los propietarios de pisos o locales de negocio hayan tomado posesión de los mismos, o de pleno dominio, deberán reunirse para constituir la Comunidad de Propietarios correspondiente, de acuerdo con lo establecido por la Ley de Propiedad Horizontal.
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Constituir Comunidad de Propietarios
La Junta de Propietarios la constituyen la totalidad de los condueños y entre ellos en la reunión debe nombrarse un Presidente por elección. A la vez debe nombrarse un Vicepresidente, quién asumirá las funciones del Presidente en casos de ausencia, enfermedad, etc.
Igualmente y por elección ha de nombrarse un Secretario-Administrador, que puede pertenecer a la Comunidad o nombrar persona ajena a la misma.
Órganos de gobierno de la comunidad de propietarios
Según lo dispuesto en el Ley de Propiedad Horizontal son:
- La Junta de propietarios.
- El Presidente, y en su caso, los vicepresidentes.
- El secretario.
- El administrador
El presidente de la comunidad de propietarios
Será nombrado entre los propietarios, mediante elección o, subsidiariamente, mediante turno rotatorio o sorteo. El nombramiento será obligatorio, si bien el propietario designado podrá solicitar su relevo al juez dentro del mes siguiente a su acceso al cargo, invocando las razones que le asistan para ello.
Capacidad del presidente de la comunidad de propietarios
Ostentará legalmente la representación de la comunidad en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que le afecten.
La existencia de vicepresidentes será facultativa. Su nombramiento se realizará por el mismo procedimiento que el establecido para la designación del presidente.
Corresponde al vicepresidente, o a los vicepresidentes por su orden, sustituir al presidente en los casos de ausencia, vacante o imposibilidad de éste, así como asistirlo en el ejercicio de sus funciones en los términos que establezca la Junta de propietarios.
El cargo de Secretario y Administrador
Pueden acumularse en una misma persona o bien nombrarse independientemente, en éste último caso sería el profesional Administrador de Fincas.
El cargo de administrador y, en su caso, el de secretario-administrador podrá ser ejercido por cualquier propietario, así como por personas físicas con cualificación profesional suficiente y legalmente reconocida para ejercer dichas funciones.
También podrá recaer en corporaciones y otras personas jurídicas en los términos establecidos en el ordenamiento jurídico.
PLAZO DE VALIDEZ DEL NOMBRAMIENTO DEL ÓRGANO DE GOBIERNO DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS salvo que los estatutos de la comunidad dispongan otra cosa, el nombramiento de los órganos de gobierno se hará por el plazo de UN AÑO. Los designados podrán ser removidos de su cargo antes de la expiración del mandato por acuerdo de la Junta de propietarios, convocada en sesión extraordinaria.
¿Cómo se constituye la Comunidad de Propietarios?
Los requisitos fundamentales para constituir una comunidad son los siguientes:
- Legalizar el libro de actas de la Comunidad de Propietarios en el registro de la propiedad donde está inscrita la finca.
- Celebrar una junta de propietarios de constitución de la comunidad que se debe ocupar de:
- La aprobación de los estatutos, si los hubiere.
- Los nombramientos del presidente, secretario y administrador.
- La aprobación del presupuesto y las cuotas, levantando la correspondiente acta.
¿Cómo se reclaman las cuotas impagadas?
Para la reclamación de cuotas impagadas inferiores a 30.000 euros es adecuado el procedimiento monitorio, siempre es recomendable que dicho procedimiento sea gestionado por un abogado especialista en Propiedad Horizontal. Para proceder a la reclamación de las cuotas impagadas se ha de acompañar la siguiente documentación:
- Certificación del acuerdo de la junta de propietarios aprobando el importe de la deuda.
- Documento acreditativo de la notificación del importe de la deuda al deudor.
- Documento que acredite la condición de presidente o secretario de la comunidad con autorización para formular la reclamación.
- Justificantes de los gastos ocasionados por el requerimiento de pago previo.
Una vez presentada la solicitud de procedimiento monitorio, se requerirá al deudor para que, en el plazo de 20 días pague o manifieste por escrito las razones por las cuales no debe la cantidad reclamada, una vez hecho el requerimiento. Pueden darse las siguientes situaciones:
- Que el deudor abone la deuda, con lo que finaliza el pleito.
- Que no pague ni dé razones para no pagar. En este caso el juez dictará auto de ejecución y le embargará bienes por importe de la deuda si esta es superior a 900 euros se necesitará abogado y procurador para los trámites de ejecución.
- Si el deudor se opone por escrito al pago y la deuda no supera los 3.000 euros, el juzgado señalará día y hora para el juicio verbal. Habrá que acudir al juicio con abogado y procurador para los trámites de ejecución.
- Si el deudor se opone por escrito al pago y la deuda no supera los 3.000 euros, el juez le dará un plazo de 1 mes al acreedor para presentar la correspondiente demanda de juicio ordinario, para lo cual es imprescindible la intervención del abogado y el procurador.
Constitución formal comunidad de propietarios por promotora
Siempre que en el Registro conste ya la escritura de división horizontal, la comunidad existe, aunque por el momento todos los pisos y locales estén todavía a nombre del promotor.
Pero para hacer una Junta constituyendo formalmente la comunidad, con adopción de acuerdos, etc., entendemos que es necesario que haya más de un propietario, aunque en este caso, tampoco vemos mayores dificultades administrativas si se constituye con la única finalidad de obtener Libro de Actas y el NIF. No tenemos noticias en sentido negativo por parte del Registrador o de la Administración Fiscal.
Quien firma el acta comunidad de propietarios
Aunque el acuerdo adoptado haya requerido la unanimidad de la junta de propietarios, es suficiente para la ejecución de la obra requerida que el Acta de la junta sea firmada por el Presidente y el Secretario, caso de existir, sin necesidad de que lo hagan el resto de asistentes a la misma.
La doctrina jurisprudencial es clara al respecto, sin perjuicio de las responsabilidades civiles o penales que pudieran derivarse en caso de falsedad, ya que la LPH no exige firma conjunta de sociedades de todo tipo.
Constitución formal de la comunidad de propietarios
La compraventa se perfecciona con la entrega de la cosa o con la escritura pública, conforme el artículo 1462 del Código Civil. Cuando esto ocurre, como en el presente caso que ya se habita en la vivienda, son partícipes de la comunidad y deben hacer frente a los gastos, con independencia de que todavía tengan un contrato privado.
Lógicamente la finca en conjunto tendrá ya escritura de división horizontal y se podrá obtener copia en el Registro, pero aunque no existiera eso no impediría que la comunidad se constituya, ya que la misma existe legalmente desde que se dan los elementos típicos de los artículos 392 y 396 del Código Civil, es decir, a partir de cuando hay elementos y servicios comunes a los que hay que cuidar y mantener.
El hecho de que haya o pueda haber una denuncia del colindante por exceso de altura, no tiene nada que ver con la constitución de la comunidad, por el contrario, si se constituye y se nombra Presidente, éste podrá ostentar la representación legal, a tenor de lo dispuesto en el artículo 13 de la LPH.
Honorarios administrador fincas y gestión fondos
El cobro de honorarios del administrador está sujeto únicamente al acuerdo que a tal fin se llegue con la comunidad de propietarios, aunque lógicamente a estos efectos se tiene en cuenta los baremos orientativos del Colegio profesional, pero nada impide si es admitido, que se pueda cobrar una cantidad superior a la que establecen dichos baremos.
En cuanto a la gestión de fondos será también la comunidad la que decida si tiene su propia cuenta, si el dinero está depositado en el administrador, etc., se trata de decisiones que corresponden a la Junta de propietarios.
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