14 Ene 2016

¿Están protegidos intereses arrendatarios tras Reforma 4/2013?

¿Están protegidos intereses arrendatarios tras Reforma 4/2013?

La reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos referida a viviendas, que entró en vigor en junio de 2013, pone en duda la protección del arrendatario ante una ejecución hipotecaria.

Arrendamientos Urbanos

Cuando entró en vigor de la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos en junio de 2013 referida a viviendas, fue muy comentado el cambio de rumbo que el legislador quiso dar a la protección dada al arrendatario de vivienda, en los casos en que el arrendamiento podría quedar extinguido como consecuencia de la adjudicación de la finca arrendada a un nuevo adjudicatario, en virtud de un procedimiento de ejecución hipotecaria.

Regulación anterior

Con anterioridad a la Reforma 4/2013, la LAU otorgaba una dedicada protección al arrendatario, ya que para arrendamientos de vivienda inferiores a cinco años, el arrendamiento no se extinguiría en casos de ejecución hipotecaria, aun cuando el arrendamiento estuviera inscrito con posterioridad a la hipoteca, o ni tan siquiera estuviera inscrito. Para arrendamientos de vivienda superiores a cinco años, el arrendamiento quedaría resuelto salvo inscripción en el Registro de la Propiedad, con carácter previo a la hipoteca. Por tanto, el legislador optó claramente por proteger al arrendatario, manteniéndole en la vivienda, al menos durante un plazo mínimo de cinco años.

Nuevo escenario tras la reforma

Tras la Reforma 4/2013, el legislador, aduciendo protección de “la seguridad del tráfico jurídico inmobiliario” pero “sin merma de los derechos del arrendatario”, modificó la regulación. Si el arrendamiento no estaba inscrito, o inscrito con posterioridad a la hipoteca, quedaría resuelto en caso de ejecución hipotecaria. Es decir, cualquiera que fuera la duración del arriendo, éste quedará extinguido, fuera inscrito con posterioridad a la hipoteca, como si no se hubiera inscrito.

Ya entonces se aventuraba que el resultado práctico podía ser ciertamente devastador para los arrendatarios. Pensemos que, al promulgarse la reforma, en el mercado de vivienda de alquiler, el 99% de los arrendamientos de vivienda no estaban inscritos. Tampoco parecía entonces previsible que el ciudadano que, como arrendatario, concertara un nuevo arrendamiento tras la reforma, fuera a preocuparse por inscribir dicho arrendamiento, bien fuera por desconocimiento de esa posibilidad, de las consecuencias que pudiera tener no hacerlo, o simplemente por no querer soportar el coste que ello conllevaba. Además se añadía que si la hipoteca ya existía en el momento de concertar el arrendamiento (lo que era frecuente), y el arrendatario diligentemente decidía inscribir su derecho, tampoco quedaría protegido. Tampoco parecía lógico pensar que en el caso más interesante para el arrendatario (es decir, que la vivienda estuviera libre de cargas y por tanto su derecho arrendaticio, de inscribirse, fuera entonces preferente) un arrendador consintiera dicha inscripción, puesto que esto podría lastrar sus expectativas futuras si, por ejemplo, tenía que solicitar un préstamo ofreciendo la vivienda como garantía -ya que en tales casos, el Banco con bastante probabilidad no le concedería una hipoteca al existir cargas preferentes-).

Dicho lo anterior, desde la entrada en vigor de la reforma hace ya más de dos años, el número de arrendamientos inscritos no ha variado, lo que prueba que esa reflexión con respecto a cómo actuarían los arrendatarios (y los arrendadores) era cierta. Ello es sin duda muestra del retroceso producido en el grado de protección de los arrendatarios a pesar de la reforma.

Otra prueba del poco interés del Legislador en preservar los intereses de los arrendatarios es que la Reforma dio un plazo al Gobierno de seis meses para adaptar, al nuevo marco establecido, la regulación del Real Decreto 297/1996 que regulaba el acceso de los arrendamientos al Registro de la Propiedad. El Gobierno, sorprendentemente a esta fecha, sigue sin adaptar el citado Real Decreto.

En resumen, tras haber esperado prudentemente a ver los efectos de la reforma, creo que debemos insistir en que no parece muy comprensible que el legislador, preocupado en cambio por el alto número de desahucios y tras haber aprobado incluso medidas para frenarlos, quiera que los arrendatarios que concierten nuevos arrendamientos, pese a que abonen puntualmente la renta y cumplan sus obligaciones como tales, puedan verse en la calle y privados de su derecho arrendaticio. Y todo por una cuestión (la ejecución de la hipoteca concertada por su arrendador) que ni les atañe, y cuya existencia, en la mayoría de los casos, desconocen en el momento de arrendar la vivienda.

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