Cuestiones básicas en Alquiler de Vivienda. En Alvarez Abogados Tenerife, abogados especialistas en derecho civil, penal, familia, herencias, desahucios, inmobiliario, procesal, bancario y reclamación de deudas, aclaramos los puntos básicos a la hora de alquilar una vivienda. Con dichas cuestiones esperamos que ayude a los inquilinos a evitar problemas con el propietario.
Cuestiones básicas en Alquiler de Vivienda. Regulación Ley Arrendamientos Urbanos
Los alquileres de viviendas están regulados por la Ley Arrendamientos Urbanos que distingue entre arrendamientos de vivienda y arrendamientos para usos distintos al de vivienda, categoría ésta que engloba los arrendamientos de segunda residencia, los de temporada y también los tradicionales de local de negocio.
Forma oral o escrita
La legislación mantiene la libertad de las partes de formalizar el contrato de arrendamiento de forma oral o escrita.
Siempre es aconsejable que el arrendamiento se haga constar por escrito: la identidad del propietario y la del inquilino, la identificación del piso arrendado, la duración del contrato, la renta y aquellas otras cláusulas que se consideren importantes y que pueden plantear problemas. Nuestros abogados pueden confeccionar dicho contrato de arrendamiento con las máximas garantías.
Se alquila amueblada, aconsejable inventario
De lo que tiene el inmueble y obtener fotografías, firmando ambas partes un documento con su conformidad acerca del contenido de la vivienda y el estado del mobiliario. Os evitará importantes conflictos entre ambas partes.
Plazo arrendamiento
Plazo mínimo de arrendamiento para una vivienda es de 1 año prorrogable anualmente. Si el inquilino, con 30 días de antelación, no manifiesta su voluntad de resolver el contrato, se va prorrogando de año en año hasta un máximo de 3 años. Si transcurridos los 3 años ninguna parte notifica a la otra su voluntad de no renovarlo, se prorroga por un año más.
Renta alquiler
Renta es la cantidad que el inquilino abona al propietario por el alquiler de la vivienda y se pacta libremente por las partes. Salvo pacto en contrario, el pago de la renta es mensual y debe realizarse por anticipado dentro de los 7 primeros días de cada mes.
Respecto de la actualización, se incrementará o disminuirá de conformidad a la variación que en su caso experimente el índice de Precios al Consumo (IPC); así, la renta se incrementará si sube el IPC o disminuirá si éste lo hace.
En cuanto al lugar de pago, se podrá realizar éste en el lugar y forma que acuerden ambas partes (por ejemplo, domiciliación bancaria, mediante ingreso en cuenta,…); si no se dice nada al respecto se realizará en efectivo y en el inmueble arrendado.
Por su parte, el propietario está obligado a entregar al arrendatario un justificante o recibo del pago, salvo que éste resulte debidamente acreditado por otros procedimientos.
Fianza arrendamiento
Salvo que las partes pacten lo contrario, a la firma del contrato el inquilino está obligado a entregar al propietario una fianza en metálico equivalente a 1 mensualidad de la renta que se establezca.
La fianza es una garantía por los posibles daños y desperfectos que el inquilino cause en la vivienda. Dicha fianza puede variar según las exigencias del propietario.
Obras en el inmueble
En primer lugar, debemos distinguir entre dos tipos de obras en el inmueble:
- Obras de reparación, que son aquellas necesarias para que la vivienda se mantenga en buen estado y habitable.
- Obras de mejora aquellas que no son estrictamente necesarias para que la vivienda sea habitable, pues van dirigidas a mejorar las características de dicha vivienda.
Las obras de reparación son siempre a cargo del propietario y, aunque puedan ser molestas para el inquilino deben ser permitidas. Ahora bien, si la obra en cuestión dura más de 20 días, se deberá disminuir la renta en proporción a la parte de la vivienda de que el inquilino no pueda disfrutar. Las obras de mejora no conllevan un incremento de la renta que paga el inquilino.
En cuanto a las obras que puede realizar el inquilino, si modifican la configuración de la vivienda, se precisa la autorización expresa y por escrito del propietario, ya que, en otro caso, éste podrá obligar al inquilino una vez finalizado el contrato a reponer el inmueble a su estado anterior.
Arrendatario de vivienda puede tener derecho de adquisición preferente
Este derecho en la actualidad es renunciable al firmar el contrato de arrendamiento. También puede darse el caso de que el inquilino desee adquirir la vivienda en el momento de finalización del contrato o en cualquier momento de vigencia del mismo.
Finalización contrato y devolución fianza
Una vez que finaliza el contrato por la causa que sea, conviene que se entreguen las llaves al propietario en el inmueble alquilado con el fin de comprobar el estado del mismo y redactar un contrato en el sentido de que se entrega de conformidad entre ambas partes y en perfecto estado o, en su caso, haciendo costar los desperfectos que se puedan observar en el mismo al objeto de poder solicitar la devolución de la fianza y poder compensar a cuenta de la misma los daños que se hayan podido causar, siempre que no sean los ocasionados por el simple uso correcto de la vivienda.
En los contratos de alquiler es aconsejable y recomendable para las partes que dichos acuerdos sean por escrito, ya que así evitamos tener futuros problemas con el propietario o el inquilino, según el caso. En caso de que el inquilino no abone la renta, podremos ejercitar las acciones legales oportunas para liberar la vivienda y reclamar las cantidades adeudadas mediante juicio monitorio.
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