Retracto de colindantes Tenerife. Retracto de colindantes es derecho de adquisición preferente de los propietarios de las tierras colindantes a la finca que se pretende enajenar, cuando trate de venta finca rústica cuya cabida no exceda una hectárea. La finalidad del retracto de colindantes es el interés público de evitar excesiva división de propiedad o el minifundio.
Retracto de colindantes Tenerife
¿Qué es el retracto de colindantes? Dejando a un lado el supuesto especial de retracto que a favor de los propietarios de fincas colindantes que sean titulares de explotaciones agrarias prioritarias se regula en el artículo 27 de la Ley 19/1995, de 4 de julio, de Modernización de las Explotaciones Agrarias, de lo que luego se habla, el retracto legal de colindantes viene establecido, con carácter general, en el artículo 1523 del Código Civil, según el cual:
También tendrán el derecho de retracto los propietarios de las tierras colindantes cuando se trate de la venta de una finca rústica cuya cabida no exceda de una hectárea. El derecho a que se refiere el párrafo anterior no es aplicable a las tierras colindantes que estuvieren separadas por arroyos, acequias, barrancos, caminos y otras servidumbres aparentes en provecho de otras fincas.
Si dos o más colindantes usan del retracto al mismo tiempo será preferido el que de ellos sea dueño de la tierra colindante de menor cabida; y si las dos la tuvieran igual, el que primero lo solicite.
¿Qué requisitos han de concurrir para que se produzca el retracto de colindantes en Tenerife?
Del citado artículo 1523 del Código Civil se derivan los requisitos necesarios para el ejercicio de la acción de retracto de colindantes:
Se ha de tratar de fincas de naturaleza rústica
En consecuencia, se excluye a las fincas urbanas, si bien este requisito nos plantea el problema de delimitar las fincas de una u otra naturaleza, lo que viene siendo resuelto en líneas generales por dos criterios el del destino y el de la situación; sin que a tales efectos se consideren decisivos los datos que ofrezca el Catastro o incluso el Registro de la Propiedad, pues se trata de una cuestión de hecho tendente a decidir la situación real de la finca.
- Por su situación o emplazamiento en el campo o en una población.
- Por el aprovechamiento o destino (explotación agrícola, pecuaria o forestal, frente a vivienda, industria o comercio).
- La preponderancia de uno de estos elementos, si ambos concurren en un mismo predio, o por relación de dependencia que entre ellos exista, como principal el uno y accesorio el otro.
La finca que se retrae no ha de exceder de una hectárea de cabida
Dispone el artículo 1523 del Código Civil que la finca objeto de este retracto debe tener una extensión superficial que no exceda de una hectárea, es decir, que sea igual o inferior a diez mil metros cuadrados. Medida de extensión necesaria para cumplir la finalidad de la norma, que, como hemos señalado con anterioridad, es la de combatir el minifundio.
Al ser la superficie de la finca un dato material es una cuestión de hecho a valorar por los tribunales sin que sea determinante la cabida que se refleja en el título de propiedad o en el Registro de la Propiedad, por cuanto frente a la cabida registral cabría prueba en contrario, máxime cuando la concreta extensión superficial con las que aparecen inscritas las fincas en el Registro de la Propiedad responde a un dato físico que no se encuentra protegido por la presunción de veracidad del asiento (artículo 38.1 Ley Hipotecaria).
Se exige que la venta o dación en pago se haga a un extraño
De conformidad a los artículos 1521 y 1523 del Código Civil y la regulación legal que se hace de los mismos dentro del contrato de compraventa, resulta necesario para poder entablar el retracto la transmisión onerosa de la finca colindante por medio de una venta o dación en pago realizada a un extraño, sea ésta verificada de forma privada entre las partes (mediante contrato) o pública (mediante subasta); por lo que deberán quedar fuera del supuesto legal las transmisiones realizadas en virtud de permuta, donación, adjudicación de herencia, liquidación de gananciales, renta vitalicia, censo reservativo, alimentos convencionales, disolución de comunidad, donación onerosa, aportaciones no dinerarias a sociedades mercantiles, etc.
La doctrina ha entendido la referencia efectuada a «compra o dación en pago»con un carácter eminentemente restrictivo, fundamentando dicha restricción legal en la contraposición entre contratos de tracto único y contratos de tracto sucesivo, estimando el retracto únicamente aplicable a los primeros (Scaevola) o en el hecho mismo de que no se puede restringir ni ampliar el retracto fuera de lo que permite el Código Civil y que cuando las palabras del mismo son terminantes y concretas, hay que entender que si la Ley menciona solamente estos dos títulos adquisitivos del dominio no quiso incluir a ningún otro».
Fincas colindantes en Tenerife · Retracto de colindantes Tenerife
Otro requisito necesario para que prospere la acción de retracto estaría constituido por el hecho que las tierras implicadas en el retracto deben presentar una continuidad topográfica lo que implica una interpretación legal del término colindantes a los efectos del retracto donde además se puntualiza que no prosperará la pretensión del retrayente cuando las fincas estuviesen separadas por arroyos, acequias, barrancos, caminos u otras servidumbres aparentes en favor de otras fincas, dado que estos accidentes implican la existencia de obstáculos físicos de naturaleza común que impiden que por efecto de la acción entablada las fincas que antes eran colindantes pasen a tener una unidad física, incumpliéndose de este modo la finalidad de la norma que no es otra que la de unir pequeños predios rústicos en pro de la riqueza agropecuaria acabándose así con el minifundismo que se considera perjudicial, requiriéndose por tanto la existencia de una superficie continuada o contigua, no deshecha ya por accidentes naturales o bien por un derecho real de servidumbre.
¿Qué plazo existe para ejercitar el retracto de colindantes?
El plazo para su ejercicio es de caducidad, igual al de comuneros, 9 días, por lo que no admite interrupción y al que no se le pueden descontar los días inhábiles.
El problema fundamental que plantea el plazo de caducidad es su dies a quo, en otras palabras, a partir de que día debe comenzar a computarse y, en este sentido, el artículo 1524 del Código Civil se decanta por establecer, con carácter general, el día siguiente al que resulta inscrita la venta en el Registro de la Propiedad por constituir dicho trascendental momento presunción iuris et de iure de que el retrayente conoce de la enajenación de la finca, y únicamente cuando se acredite que el retrayente conoció de la venta «con anterioridad» a dicha fecha de la inscripción el plazo podrá computarse a partir de dicho conocimiento; siendo por tanto irrelevante el hecho de que el retrayente alegue como justificación de un extemporáneo ejercicio de su derecho de retracto el conocimiento de la venta con posterioridad a la inscripción registral.
¿Qué preferencia tienen los colindantes?
El Código Civil en el mismo se establece la siguiente preferencia, en primer lugar el enfitéutico, el de comuneros y el de colindantes. Por cuanto el artículo 1524 párrafo segundo dispone que el retracto de comuneros excluye el de colindantes.
¿A qué nos referimos con el retracto de colindantes de los titulares de explotaciones prioritarias?
El artículo 27 de la Ley 19/1995 reconoce en favor de los propietarios de fincas colindantes que sean titulares de explotaciones prioritarias un derecho de retracto en caso de venta de una finca rústica de superficie inferior al doble de la unidad mínima de cultivo.
Así, el retracto establecido en el artículo 1523 CC exige que se trate de fincas rústicas y que la finca vendida no exceda de una hectárea, mientras que el contemplado en el artículo 27 de la Ley 19/1995, se aplica en caso de que el retrayente sea titular de explotaciones prioritarias, de modo que ambos coexisten.
Requisitos titular de explotaciones prioritarias · Retracto de colindantes Tenerife
Los requisitos legales establecidos para poder retraer la finca objeto de compraventa son:
- Que exista colindancia entre ambas fincas.
- Se haya procedido a la venta de la finca a retraer a un extraño no colindante.
- Que la superficie de la finca objeto de retroventa sea inferior al doble de la unidad mínima de cultivo.
- Se consigne en el Juzgado el precio de la venta con el compromiso de abonar cualquier otro pago legal que se acredite en juicio (gastos de notario, impuestos, registro de la propiedad).
- Que se interponga la demanda dentro del plazo de un año desde la inscripción de la venta en el Registro de la Propiedad.
- El retrayente sea titular de explotación prioritaria.
- Compromiso de permanecer en la propiedad de las fincas y con el cultivo directo durante al menos 6 años.
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