15 Jul 2015

Cómo anular la cláusula suelo de las hipotecas

Cómo anular la cláusula suelo de las hipotecas

La Sentencia de 9 de mayo de 2013 del Tribunal Supremo en relación a las cláusulas suelo de las hipotecas, fijó unos criterios jurisprudenciales de interpretación que serán aplicables a todas las cláusulas suelo de todas las entidades bancarias.

La principal consecuencia es que la gran mayoría de cláusulas suelo de las hipotecas no reúnen los requisitos y por lo tanto serán anulables ante los Juzgados por falta de transparencia. Consecuencias de la Sentencia del Tribunal Supremo y el Auto Aclaratorio de la misma:

MOTIVO DE NULIDAD DE CLÁUSULA SUELO

La falta de transparencia es motivo suficiente para anular la cláusula suelo de tu hipoteca. Esta puede ser valorada tanto en los momentos anteriores a la firma de la escritura -cuando la entidad debería informar correctamente del contrato que se firmará-, cómo en el redactado de la misma -un redactado de la cláusula en la hipoteca que se entienda y no lleve a error-.

De este modo, aunque exista una oferta vinculante, aunque exista equilibrio entre la cláusula techo y la suelo, y aunque el Notario leyera la escritura en el acto de la firma, las cláusulas suelo se podrán considerar nulas por abusivas si existió:

 A) Falta información suficientemente clara de que se trata de un elemento definitorio del objeto principal del contrato.

B) Se insertan de forma conjunta con las cláusulas techo y cómo aparente contraprestación de las mismas.

C) No existen simulaciones de escenarios diversos relacionados con el comportamiento razonablemente previsible del tipo de interés en el momento de contratar.

D) No hay información previa clara y comprensible sobre el coste comparativo con otras modalidades de préstamo de la propia entidad –caso de existir- o advertencia de que al concreto perfil de cliente no se le ofertan las mismas.

E) En el caso de las utilizadas por el BBVA, se ubican entre una abrumadora cantidad de datos entre los que quedan enmascaradas y que diluyen la atención del consumidor.

INDEPENDENCIA DE LOS MOTIVOS ENTRE SÍ

No es necesario que se den todos y cada uno de los puntos anteriores sino solamente uno de ellos, para que se pueda anular la cláusula suelo. Asimismo, queda la puerta abierta a que se aleguen otros elementos a parte de los expuestos -que sólo hacían referencia a las cláusulas de las tres entidades demandadas, pero no a las de otras entidades- siempre que las cláusulas sean opacas, o vengan distorsionadas por otras, o creen la apariencia de un interés variable distrayendo la atención del cliente.

CARGA DE LA PRUEBA

El auténtico mazazo a la defensa de las entidades de crédito, es que la interpretación del Tribunal Supremo avala el traspaso de la carga de la prueba a Bancos y Cajas, es decir, estos deban demostrar que fueron diligentes y que dieron información clara y precisa al cliente, mas allá de haber entregado una oferta vinculante.

Es decir, aunque hubiere oferta vinculante esta no es suficiente si no se incluyeron cuadros comparativos de otras modalidades de préstamo, o simulaciones de previsibilidad del comportamiento del mercado. Y aún en el improbable caso de su existencia, tampoco sería suficiente si en el texto de la escritura, se dan los vicios de confusión y falta de transparencia de los puntos AB, y E, que dan lugar a la falta de transparencia.

PASEMOS A SU HIPOTECA

– ¿Está la cláusula suelo señalada cómo un elemento principal de la misma y de forma independiente a la cláusula techo?

– ¿Se incorporan simulaciones de comportamiento previsible del mercado?

– ¿Se informó de la existencia de otras modalidades de aplicación de interés?

– ¿Está escrita bajo una abrumadora cantidad de datos que diluyen el importante mensaje que contiene?

Nueve de cada diez hipotecas con cláusula suelo caen en alguno de los vicios que señala el Tribunal Supremo, y tu hipoteca no es una excepción.

INTERESES YA ABONADOS

Lamentablemente, la Sentencia del Tribunal Supremo rechaza la solicitud de devolución del dinero percibido por el banco antes de la Sentencia, y sólo acepta la devolución de las cantidades que hayan pagado desde la interposición de la demanda.

Esta argumentación del Alto Tribunal será usada por las defensas de los Bancos en los pleitos que se presenten para eliminar cláusulas abusivas y, con mucha probabilidad será la que apliquen los Juzgados de Instancia, por lo que digamos adiós a los intereses ya abonados.

RETIRADA DE LAS CLÁUSULAS POR LOS BANCOS

Las tres entidades condenadas por la Sentencia del Tribunal Supremo han anunciado que retirarán sus cláusulas suelo, pero el resto de entidades, lejos de adaptarse a las circunstancias conforme exigiría la buena fe, están respondiendo a los clientes que no consideran extrapolables a sus clausulados las circunstancias señaladas por la Sentencia (Banco Sabadell, Kutxabank, Banco Popular). Otras, simplemente guardan silencio conscientes del lucrativo negocio mensual que ello les supone.

PERSPECTIVAS DE FUTURO

No nos engañemos, si no se obliga a las Entidades de Crédito a devolver el dinero percibido antes de recibir una demanda ¿Qué interés tendrán en anular por propia voluntad sus cláusulas suelo?. Ninguno, si tenemos en cuenta tanto el contexto social -el prestigio de las entidades de crédito no puede caer más bajo-, cómo que la retirada de las cláusulas suelo les supondrían grandes pérdidas inmediatas -solo señalar que BBVA predice que solo en el mes de julio dejará de percibir 35 millones de euros-.

UN NUEVO PANORAMA

Sin embargo, la época de la impunidad en las cláusulas suelo ha terminado. La Sentencia del Tribunal Supremo ha colocado a los clientes frente a sus Bancos y Cajas en una situación mucho más favorable que la anterior. Por fin un tenemos un medio claro de defensa ante el abuso.

A falta de una solución política, que si no ha venido ya no vendrá y que conociendo los intereses de la clase política mejor que no venga, y con la plena desconfianza que tengo en que los bancos ofrezcan una solución amistosa sin trampa, el único modo realista para eliminar las cláusulas suelo de las hipotecas es la vía judicial.

CÓMO ACTUAR

En éste caso la recomendación prudente no es armarse de paciencia y pedirle al cliente que siga soportando mes a mes la pérdida de unos intereses injustos que ya no recuperará. Tampoco han servido de mucho las miles de reclamaciones presentadas hasta el momento por los perjudicados, que terminan en tiempo perdido y respuestas vacías de contenido.

Desde el 9 de mayo de 2013 el cliente tiene frente a su Banco o Caja un argumento válidopoderosoy dictado por el Tribunal Supremo, que debería hacer que las entidades que han disfrutado de tales cláusulas abusivas, las retiraran de forma automática. Y esto también lo saben los Jueces -que deberán responder ante una avalancha de demandas-, por eso debemos acudir a ellos.

ANULE SU CLÁUSULA SUELO

Cómo paso previo, te recomiendo que acudas a un abogado experto y que te asesore sobre tu hipoteca, además el abogado puede presentar al Banco o Caja una reclamación previa por escrito, y ofrecer un plazo para que retiren la cláusula. Si no responden afirmativamente dentro del plazo, aceptando la nulidad de tu cláusula suelo, lleva el caso al Juzgado para que sea éste quién les obligue solicitándole que, dada la mala fe manifiesta, la Entidad de Crédito sea también condenada a pagar las costas del juicio de modo que termine asumiendo sus gastos del pleito.

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