El arrendamiento de industria es aquel contrato mediante el cual el arrendador cede al arrendatario la explotación de una industria económicamente productiva, a cambio de un precio cierto y por un tiempo determinado. En esta cesión incluye los elementos materiales e inmateriales necesarios para conseguir su productividad económica. Arrendamiento de industria Canarias.
Arrendamiento de industria Canarias
Puede definirse el arrendamiento de industria como el contrato por el que una de las partes, a cambio de un precio, cede a otra la explotación de una organización patrimonial económicamente productiva, integrada por un conjunto de elementos materiales e inmateriales necesarios para lograr la explotación que constituye la finalidad de una empresa determinada, para lo cual debe existir con anterioridad la actividad de negocio para su continuación por el arrendatario.
No debemos olvidar los siguientes aspectos:
- En el contrato de industria el propietario de la misma cede su uso y explotación a cambio de un precio cierto y por tiempo limitado.
- En esta cesión incluye los elementos materiales e inmateriales necesarios para conseguir su productividad económica.
- Se diferencia del arrendamiento de local en que en éste se cede únicamente el elemento inmobiliario, mientras que en el de industria, además, se cede el propio negocio en él instalado.
Normas que rigen el arrendamiento de industria
El arrendamiento de industria, y por tanto el subarriendo, fue sacado de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, Texto Refundido, en el artículo 3.1, que lo define como tal, excluyéndose también por el legislador de 1994, al igual que las partes cuidan de expresar en el contrato, que lo llevan al régimen jurídico del Código Civil y del Código de Comercio, que el mismo no se regulará por la legislación arrendaticia urbana.
Se trata de un caso particular del arrendamiento de establecimiento mercantil, donde la actividad desarrollada en éste por el arrendatario posee naturaleza industrial, es decir, productora o transformadora de bienes o servicios.
En el vigente marco legal debe siempre calificarse como arrendamiento para uso distinto de la vivienda. La voluntad de las partes rige siempre en materia de duración del contrato, eventuales prórrogas, renta y su actualización.
¿El arrendamiento de industria se trata de un tipo de arrendamiento urbano?
El arrendamiento de industria no tiene el carácter de arrendamiento urbano. La doctrina relativa a la distinción entre arrendamientos de local de negocio y los de industria es absolutamente diáfana, destacando que mientras en los primeros se cede el elemento inmobiliario, es decir, un espacio construido y apto para que en él se explote el negocio, en los segundos el objeto contractual está determinado por una doble composición integradora, por un lado el local, como soporte material y, por otro, el negocio o empresa instalada y que se desarrolla en el mismo, con los elementos necesarios para su explotación, conformando un todo patrimonial.
Naturaleza jurídica del arrendamiento de industria
n relación a la naturaleza del contrato de arrendamiento de industria o negocio ha de significarse que se da cuando además de arrendarse el local se entrega una unidad patrimonial con vida propia, es decir, un complejo o universalidad de elementos materiales conectados entre sí por su estructura o disposición que sean aptos para poder ser puestos en marcha tanto de forma inmediata como no, ya que no es absolutamente necesario que el negocio esté en marcha, sino que basta que existan enseres suficientes para el desarrollo de la industria.
En el arrendamiento de empresa no es lo más importante el sustrato físico de la misma que constituiría el inmueble, sino una variedad de elementos debidamente organizados y aptos para obtener inmediatamente un producto económico, como lo ha venido interpretando reiterada y unánimemente la jurisprudencia.
Calificación del contrato local de negocio o industria
La calificación del contrato -local de negocio o industria- tiene su importancia práctica, de orden temporal, a fin de determinar si le es de aplicación la Ley de Arrendamientos Urbanos o el Código Civil, lo que acarreará consecuencias en relación a la duración del mismo, tanto si el contrato se considera celebrado bajo la vigencia de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 como si se considera celebrado vigente la de 1994.
Las consecuencias van a ser las mismas, pues se ha resuelto en ocasiones que el debate sobre si a los arrendamientos de industria le es de aplicación la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 surge porque la nueva regulación no excluye, como lo hacía la anterior Ley de Arrendamientos Urbanos en el artículo 3, el arrendamiento de industria o negocio, no obstante, ha de tenerse en cuenta que si bien no lo excluye tampoco lo incluye en el artículo 3.2 Ley de Arrendamientos Urbanos.
Jurisprudencia acerca del arrendamiento de industria
Aunque en esta materia la jurisprudencia es amplísima, hemos de destacar la Sentencia de 21 de mayo de 2009 de la Sala Primera del Tribunal Supremo en relación con la repercusión en el arrendamiento del local de negocio de obras necesarias.
Pues bien, el Alto Tribunal declara que cuando se trate de contratos celebrados durante la vigencia de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 no resulta de aplicación el artículo 108, sobre repercusión de obras necesarias en el arrendatario, dada la determinación de la liberalización de las rentas acordada en su artículo 97, y tampoco es aplicable en los contratos de esta naturaleza celebrados con cobertura en disposiciones legales posteriores dado que en las mismas se mantiene la libertad de las partes para determinar las rentas y sus sistemas de actuación.
Arrendamiento de industria Canarias
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