¿Es válido pago plusvalía a cargo comprador? El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, o más conocido para casi todos, como plusvalía, viene definido en el artículo 104 del Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, como un tributo directo que grava el incremento de valor que experimenten dichos terrenos.
Plusvalía municipal en compraventa
Igualmente en su artículo 106, establece que el sujeto pasivo en las transmisiones de terrenos o en la constitución o transmisión de derechos reales de goce limitativos del dominio a título oneroso, será la persona física o jurídica, o la entidad a que se refiere el artículo 35.4 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria, que transmita el terreno, o que constituya o transmita el derecho real de que se trate.
Es decir, estamos ante un impuesto, en el que en los contratos de compraventa de vivienda, corresponde su pago como sujeto pasivo al propietario que transmite, siendo la cuestión problemática, aquellos supuestos, en que nos encontramos ante una compraventa en la que el vendedor es un profesional y el comprador tiene la consideración de consumidor y se establece que el pago de la plusvalía será a su cargo, surgiendo en este caso una doble relación; la primera entre la hacienda local y el contribuyente, que seguirá siendo el vendedor, sin que frente a la administración puedan hacerse valer los posibles pactos establecidos en el contrato de compraventa y la segunda relación, entre el vendedor y el comprador, en la que este se convierte frente a aquel en deudor de la cuota tributaria satisfecha.
Protección de los consumidores y usuarios
Hay que indicar que el problema planteado, viene referido a aquellos contratos que hayan sido pactados con anterioridad a la Ley 44/2006, de 29 de diciembre, de mejora de la protección de los consumidores y usuarios, ya que esta norma modificó la Ley 26/1984, de 19 de julio, General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, estableciendo en la nueva redacción de la cláusula 22 de la Disposición Adicional Primera, el carácter de abusivo de la cláusula que imponga al consumidor el pago de tributos en los que el sujeto pasivo es el profesional, lo que ha quedado reflejado igualmente, en el artículo 89 del Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias, que es la normativa vigente en este momento a nivel estatal.
Estipulación no negociada individualmente
El Tribunal Supremo, en su sentencia de 25 de noviembre de 2011, ya dictaminó, que al tratarse de una estipulación no negociada individualmente y que limita los derechos de los consumidores, debía recibir la sanción de nulidad.
Posteriormente, en las sentencias de 12 de marzo de 2014, 22 de octubre de 2014 y 17 de marzo de 2016, ha seguido la misma línea, reiterando la postura de la sentencia del 2011 y determinando en todas ellas la nulidad de la cláusula que establece el pago por el comprador que tiene la consideración de consumidor de la plusvalía, al ser un tributo cuyo sujeto pasivo es el vendedor profesional.
La base de dicha decisión la establece en la aplicación del artículo 10 bis de la Ley 26/1984, en relación con los artículos 3 y 4 de la directiva 93/13/CEE, del Consejo, de 5 de abril de 1993, sobre cláusulas abusivas en los contratos celebrados con los consumidores, así como en la Sentencia del TJUE de 16 de enero de 2014, que en la interpretación de dicha directiva, estableció que un desequilibrio importante en perjuicio del consumidor puede resultar de una lesión suficientemente grave en la situación jurídica en el que el mismo se encuentra como parte del contrato.
¿Es válido pago plusvalía a cargo comprador?
Derechos comprador consumidor
Determinando el Tribunal Supremo, «que la lesión en la posición jurídica del consumidor protegido se produce, al transferirle en su condición de adquiriente, una deuda fiscal, que conforme a lo dispuesto en el artículo 104 del Real Decreto Legislativo, de 5 de marzo, por el que se aprobó el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, está a cargo de la vendedora, la cual se beneficia del incremento de valor de la cosa vendida, ya incorporado en el precio, al imponer finalmente a la compradora el pago de una impuesto que tiene como base la misma plusvalía, y cuyo importe, además, este no conoce en la fecha de la celebración del contrato, soportando, por ello, una incertidumbre sobre el alcance de su obligación.»
Por tanto, como conclusión, la respuesta a la pregunta con la que hemos titulado este post, ha de ser negativa, tanto si nos encontramos en un contrato de compraventa anterior a la Ley 44/2006, en base a lo dispuesto por el Tribunal Supremo, como si nos encontramos ante un contrato posterior, al establecer la propia normativa sobre la protección de consumidores y usuarios, el carácter abusivo de la citada cláusula.
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