02 Oct 2018

Alquileres: cambios vivienda turística y vivienda uso residencial

Alquileres: cambios vivienda turística y vivienda uso residencial

La cuestión del alquiler en España siempre nos ha traído de cabeza, al tratarse de un tema social por excelencia que afecta a millones de personas, o disponemos de un piso en propiedad o bien lo alquilamos, y si no somos nosotros, son nuestros familiares y amigos más cercanos.

Hasta este momento, ningún Gobierno se ha atrevido a proponer una única Ley de Arrendamientos Urbanos, ni mucho menos intentar armonizar las numerosas normativas autonómicas sobre apartamentos y viviendas turísticas que se aprueban continuamente. Así nos encontramos ante un verdadero sudoku, en el primer caso, saber qué régimen se aplica, que dependerá de la fecha del contrato, y en el segundo, de que Comunidad Autónoma estamos hablando, donde cada una tiene requisitos distintos.

Ley de Arrendamientos Urbanos

En primer lugar, la Ley de Arrendamientos Urbanos, por donde se rige el alquiler para satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario, está condenada desde hace décadas a dar bandazos, a sufrir continuas reformas o parches, y en cuestiones tan transcendentales como es la duración del contrato.

La Proposición de Ley de medidas de fomento del alquiler estable de la vivienda presentada por el Gobierno socialista, pretende volver al plazo mínimo de los cinco años, que fue reformado por la Ley 4/2013 estableciendo tres. De la misma forma, la resolución por el arrendador por necesidad, una vez transcurre el primer año de duración, sufrirá cambios, de tal forma que tan solo podrá hacerse si se ha pactado de forma expresa en el contrato, limitación que ya no existía desde la reforma en 2013, que admitía la misma sin necesidad de ningún pacto. Y todo esto nos llevará a añadir otra fecha a los cuatro regímenes ya existentes que habrá que tener en cuenta para determinar qué preceptos son los aplicables.

Apartamentos turísticos y viviendas de uso vacacional

En segundo lugar, el polémico tema del alquiler de apartamentos turísticos y viviendas de uso vacacional también pretende ser reformado, y sinceramente, es totalmente necesario para despejar dudas ¿si alquilo 15 dias, p.ej., es arrendamiento de temporada o de actividad turística? ¿influye que disponga de servicios? ¿basta con que se anuncie en un canal de oferta turística?  ¿me puede prohibir la Comunidad de Propietarios el destino a vivienda turística? ¿Qué acuerdo se necesita?

A parte de los distintos requisitos que cada Comunidad Autónoma establece en cuanto a su definición, características, sanciones, etc., afecta directamente a otras leyes como la Ley de Arrendamientos Urbanos y la Ley de Propiedad Horizontal.

Ley de Propiedad Horizontal

Pues bien, la Secretaria de Estado de Turismo se ha reunido con los consejeros y directores generales de todas las comunidades y representantes de la Federación de Municipios (FEMP) y al parecer cuenta con el respaldo de las autonomías para la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal, de tal forma que se pasaría de la unanimidad del artículo 17 LPH a los tres quintos la mayoría necesaria en una comunidad de vecinos para poder prohibir las viviendas de uso turístico, es decir, se facilita el veto de los vecinos a las viviendas turísticas. Actualmente, siempre que se cumplan los requisitos que establece cada comunidad autónoma, un vecino puede decidir por su cuenta.

Ley de Arrendamientos Urbanos

Además, el Gobierno se ha propuesto modificar la Ley de Arrendamientos Urbanos para definir y acotar el alquiler de temporada, el que se usa para los pisos turísticos, y propone que se defina como el que “se realiza por períodos mínimos de siete días consecutivos, pero que en su totalidad no suponga el arrendamiento de la vivienda durante más de 45 días al año”.

Ahora bien, aun consiguiendo este consenso entre las comunidades, todavía tales modificaciones de estas Leyes tienen que pasar los trámites parlamentarios de Congreso y Senado, por lo que no podemos indicar un plazo.

En definitiva, se avecinan cambios, modificaciones de leyes en el ámbito del alquiler, que son fundamentales para clarificar definiciones y saber por dónde regirse. No me cansaré de repetir, que cada día debemos estar más informados y ser más especialistas, porque visto lo visto, nuestros políticos pretenden sumar continuas reformas.

Fuente: Editorial Jurídica Sepín

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