El Tribunal Supremo blinda a los inquilinos: Su Derecho a comprar la vivienda frente a los fondos de inversión. Por el equipo jurídico de Álvarez Abogados Tenerife. En el complejo y a menudo volátil mercado inmobiliario, la irrupción de los grandes fondos de inversión (comúnmente denominados «fondos buitre») ha generado un clima de incertidumbre entre miles de familias y ciudadanos.
Supremo blinda inquilinos frente fondos
Si usted vive en régimen de alquiler, es muy probable que en algún momento haya sentido la inquietud de qué ocurriría si su arrendador decide vender el inmueble, o peor aún, si el edificio entero es adquirido por un gran tenedor o fondo de inversión.
Afortunadamente, la jurisprudencia española acaba de dar un paso histórico en la defensa de los derechos de los arrendatarios. Una reciente y trascendental sentencia del Tribunal Supremo ha redefinido las reglas del juego, estableciendo que los inquilinos tendrán el derecho de tanteo y retracto frente a los fondos para comprar su vivienda, y lo que es más importante: obliga a estas firmas a notificar la venta directamente al inquilino, invalidando prácticas opacas del pasado.
En Álvarez Abogados Tenerife, como especialistas en Derecho Inmobiliario y Derecho Civil, queremos desgranar para usted los detalles de esta sentencia, explicándole paso a paso cómo le beneficia, cuáles son sus derechos reales y cómo podemos ayudarle a ejercerlos con totales garantías de éxito.
Entendiendo sus Derechos: El tanteo y el retracto en la Ley de Arrendamientos Urbanos
Para comprender la magnitud de esta resolución del Tribunal Supremo, primero debemos asentar las bases legales de sus derechos como inquilino. La Ley de Arrendamientos Urbanos es clara en su propósito de proteger a la parte habitualmente más vulnerable del contrato de alquiler: el arrendatario.
Dentro de esta protección jurídica, destacan dos figuras fundamentales que usted debe conocer:
- El Derecho de Tanteo: Este derecho le otorga a usted, como inquilino, la preferencia para comprar la vivienda en la que reside si el propietario decide ponerla a la venta. El dueño está obligado por ley a comunicarle su intención de vender, el precio y las condiciones exactas de la operación. Desde ese momento, usted dispone de un plazo (generalmente 30 días) para decidir si iguala la oferta y se queda con la casa.
- El Derecho de Retracto: ¿Qué ocurre si el propietario vende la vivienda a un tercero (por ejemplo, a un fondo de inversión) sin avisarle a usted, o si se la vende por un precio inferior al que le había comunicado inicialmente? Aquí es donde entra el derecho de retracto. Este mecanismo legal le permite a usted subrogarse en el lugar del comprador; es decir, usted puede anular esa venta y adquirir la vivienda exactamente por el mismo precio y en las mismas condiciones en las que se vendió a ese tercero.
Hasta la fecha, la teoría era clara, pero en la práctica, los fondos de inversión utilizaban complejos vericuetos legales para esquivar estos derechos de los inquilinos. Es aquí donde la reciente sentencia del Tribunal Supremo marca un antes y un después.
El caso que cambia las reglas: La sentencia del Tribunal Supremo
El fallo emitido por el alto tribunal tiene su origen en un litigio que representa una realidad demasiado común en España. En el año 2016, un fondo de inversión compró a una entidad bancaria un paquete de 19 viviendas. La firma compradora, en un intento de agilizar la operación y evitar posibles trabas por parte de los arrendatarios, decidió no comunicar la adquisición a los inquilinos que residían legalmente en dichas viviendas.
Cuando los inquilinos finalmente descubrieron la situación e intentaron ejercer su derecho de retracto (para comprar las casas por el precio al que el banco las había malvendido al fondo), el fondo de inversión argumentó que el plazo legal de 30 días ya había caducado.
¿Cuál era la excusa del fondo? Las empresas inmobiliarias y los grandes tenedores se amparaban en que la simple inscripción de la compraventa en el Registro de la Propiedad servía como comunicación oficial. Argumentaban que, al ser un registro público, los inquilinos tenían la obligación de conocer la transacción y, por tanto, el reloj de los 30 días empezaba a correr desde el momento de la inscripción registral.
El Supremo falla a favor del inquilino: La obligación de notificar directamente
La contundente sentencia dictada el 19 de enero destruye por completo este argumento empleado por los fondos. El Tribunal Supremo ha dictaminado que «la publicidad registral no desplaza el deber legal de notificar».
En términos sencillos: no basta con que el fondo de inversión registre la compra en el Registro de la Propiedad. El Supremo obliga a las firmas a notificarles directamente a los inquilinos que han adquirido el inmueble.
El tribunal establece que para que el inquilino pueda ejercer su derecho de retracto, debe tener un conocimiento completo y exacto de la venta. El plazo de caducidad de 30 días no puede empezar a correr simplemente porque una escritura se haya inscrito en un registro al que el ciudadano de a pie no accede diariamente.
El sentido común y la justicia
El cómputo de esos 30 días solo se iniciará en el momento en que se demuestre fehacientemente que el arrendatario conocía el cambio de titularidad, el precio y las condiciones de la transmisión.
El fallo subraya que aceptar la teoría de los fondos de inversión (que el registro equivale a notificación) «equivaldría a legitimar que el incumplimiento de una obligación legal se convierta en fuente de ventaja jurídica para quien lo comete». En Álvarez Abogados Tenerife, celebramos esta redacción impecable del Supremo, que protege el sentido común y la justicia material frente a las artimañas formales.
La venta de edificios completos: Una oportunidad de oro para el inquilino
Uno de los aspectos más reveladores y beneficiosos de esta doctrina jurisprudencial afecta a las operaciones a gran escala, donde un fondo compra un edificio entero.
Anteriormente, la Ley de Arrendamientos Urbanos contemplaba ciertas excepciones que dificultaban el derecho de tanteo si se vendía un edificio completo o un paquete indivisible de viviendas. Las compañías alegaban que no se podía ejercer el derecho de retracto individual sobre una operación global.
Sin embargo, el Tribunal Supremo aclara que esta doctrina protectora también se proyecta cuando se adquiere un inmueble completo. La clave reside en la escritura de compraventa. Cuando un fondo compra un bloque de pisos, en la escritura se debe individualizar cada finca y asignarle un precio concreto por razones fiscales y registrales.
¿Qué significa esto para usted?
Significa que, si su edificio es comprado por un fondo, la ley le abre la puerta a que usted pueda ejercer el retracto sobre su vivienda en particular, tomando como referencia ese precio individualizado que figura en la escritura.
Dado que estas operaciones de compraventa en bloque suelen realizarse con grandes descuentos (comprando al por mayor), el precio individualizado de su vivienda en esa escritura suele ser muy inferior al valor real de mercado. Esta situación le brinda a usted una oportunidad excepcional para adquirir la vivienda en la que reside a un precio de auténtica ganga, respaldado por la ley.
Desde Álvarez Abogados Tenerife, consideramos que este punto es vital. Si usted reside en un edificio que ha cambiado recientemente de manos corporativas, es imperativo revisar las escrituras de esa transacción.
Impacto de la sentencia en el Mercado Inmobiliario
El impacto de esta sentencia es mayúsculo. Los expertos jurídicos y las gestoras inmobiliarias coinciden en que esta doctrina fortalece enormemente la posición del inquilino y altera la viabilidad de determinadas operaciones especulativas.
Hasta ahora, los fondos de inversión de bancos compraban paquetes de activos tóxicos o bloques de viviendas asumiendo un riesgo bajo respecto a los arrendatarios, operando muchas veces de espaldas a ellos. Al exigir una notificación directa y transparente, y al permitir el retracto sobre precios individualizados en ventas en bloque, se incrementa exponencialmente el riesgo para el inversor institucional que intente sortear los derechos sociales de la vivienda.
El derecho de adquisición preferente del inquilino queda blindado, independientemente de que el vendedor sea un particular, un banco o el comprador sea una gigantesca empresa multinacional. La ley es igual para todos, y el Tribunal Supremo se ha encargado de recordarlo.
¿Qué debe hacer si sospecha que su vivienda ha sido vendida?
Si usted es arrendatario y tiene sospechas, o la certeza, de que la propiedad de su vivienda ha cambiado de manos sin su conocimiento, o si ha recibido una notificación de un nuevo propietario o fondo de inversión, es vital actuar con celeridad y precisión. Los plazos legales son estrictos una vez se adquiere el conocimiento fehaciente.
- No firme ningún documento sin asesoramiento: Si recibe burofaxes, adendas al contrato o notificaciones del nuevo propietario pidiéndole que renuncie a ciertos derechos o que actualice condiciones, no firme nada de inmediato.
- Recopile toda la documentación: Tenga a mano su contrato de arrendamiento original, los recibos de pago recientes y cualquier comunicación escrita que haya tenido con el antiguo o nuevo propietario.
- No deje de pagar el alquiler: Independientemente de la confusión sobre quién es el propietario actual, siga abonando su renta puntualmente (si es necesario, mediante consignación judicial) para no incurrir en causa de desahucio.
- Busque asesoramiento jurídico especializado de inmediato: El éxito en el ejercicio del derecho de tanteo y retracto depende de una actuación técnica impecable. La solicitud de notas simples, el análisis de escrituras de compraventa de terceros y la interposición de demandas de retracto requieren de abogados expertos.
Por qué confiar en Álvarez Abogados Tenerife
En Álvarez Abogados Tenerife, llevamos años defendiendo los derechos de los ciudadanos de las Islas Canarias frente a los abusos del sector inmobiliario y financiero. Comprendemos la angustia que genera la incertidumbre sobre el hogar, y por ello ofrecemos un trato humano, cercano y rigurosamente profesional.
Si usted se encuentra en una situación similar a la descrita en este artículo, recuerde que le ayudamos:
- Investigar el estado real de su inmueble: Acudiendo al Registro de la Propiedad para obtener la información exacta sobre transmisiones, precios y fechas.
- Analizar la viabilidad de su caso: Estudiando si la notificación ha sido legalmente válida y si está en plazo para ejercer sus derechos.
- Requerir formalmente al fondo de inversión: Exigiendo la documentación pertinente y, en su caso, paralizando cualquier acción que vulnere sus derechos.
- Ejercer el Derecho de Retracto en los Tribunales: Representándole legalmente para que usted pueda comprar su vivienda al precio fijado en la operación del fondo, asegurando su patrimonio y su futuro.
Supremo blinda inquilinos frente fondos
La justicia le ha dado la razón a los inquilinos. Ahora, es el momento de hacer valer esos derechos con el respaldo de los mejores profesionales. No permita que la falta de información o el miedo a enfrentarse a grandes corporaciones le haga perder la oportunidad de asegurar su hogar. En Álvarez Abogados Tenerife, su tranquilidad es nuestra prioridad. Estamos aquí para equilibrar la balanza a su favor.
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