En el dinámico mercado inmobiliario de Tenerife, surgen a menudo figuras jurídicas complejas. Movidos por la intención de optimizar la carga fiscal o de beneficiar a un ser querido, muchos particulares se aventuran en operaciones que, bajo una apariencia de legalidad, esconden una realidad jurídica muy distinta. Una de las más comunes y, a la vez, más peligrosas, es la donación encubierta.
Donación encubierta en Tenerife
Imagínese esta situación: un padre decide «vender» un piso en La Orotava a su hijo por un precio simbólico, muy por debajo de su valor de mercado. El dinero nunca llega a cambiar de manos o se devuelve de forma no oficial. A ojos de todos, se ha producido una compraventa. Sin embargo, para el ordenamiento jurídico español, la realidad es otra. Nos encontramos ante una donación encubierta, un acto que, aunque motivado por el afecto, puede desencadenar un auténtico laberinto de consecuencias legales, fiscales y familiares.
Este artículo tiene como objetivo arrojar luz sobre esta figura. Le guiaremos, con rigor y claridad, a través de su definición, sus diferencias con otros negocios jurídicos simulados y las serias implicaciones que conlleva según nuestro Código Civil. Porque en el ámbito del derecho inmobiliario, la transparencia y el asesoramiento experto no son una opción, son la única vía para garantizar su seguridad y la de su patrimonio.
¿Qué es una donación encubierta?
Una donación encubierta es un acto por el cual se disfraza una donación gratuita bajo la apariencia de otro negocio jurídico, generalmente una compraventa. En esencia, las partes (donante y donatario) simulan celebrar un contrato de compraventa, con su correspondiente escritura pública, pero su verdadera y oculta intención no es vender y comprar, sino regalar y aceptar un bien de forma gratuita.
El motivo principal detrás de esta práctica es, en la mayoría de los casos, de naturaleza fiscal. Se intenta eludir el pago del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, que en ciertas comunidades autónomas y para según qué grados de parentesco, puede ser más elevado que el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, aplicable a las compraventas de segunda mano.
Para que el sistema legal identifique una donación encubierta, se analizan principalmente dos elementos clave:
- La causa del contrato: En una compraventa, la causa para el vendedor es recibir el precio, y para el comprador, adquirir la propiedad. En la donación encubierta, la causa de la compraventa es falsa (causa falsa). No existe un precio real o, si lo hay, es irrisorio (pretium simulatum).
- El animus donandi: Es la voluntad real y concordante de las partes. El «vendedor» tiene la intención de regalar (animus donandi), y el «comprador» tiene la intención de aceptar ese regalo. Esta es la verdadera causa del negocio que se pretende ocultar.
Donación encubierta en Tenerife. El Tribunal Supremo ha consolidado una doctrina muy clara al respecto, especialmente en lo que se refiere a bienes inmuebles. El Código Civil es tajante: para que la donación de un bien inmueble sea válida, debe hacerse en escritura pública, en la que se expresarán individualmente los bienes donados y el valor de las cargas que deba satisfacer el donatario. La aceptación también debe constar en escritura pública. Como veremos más adelante, este requisito formal es el principal escollo que convierte a la donación encubierta en un negocio nulo de pleno derecho.
Diferencia entre donación encubierta, compraventa simulada y venta ficticia
Es fundamental no confundir estos tres conceptos. Aunque todos implican una simulación, su finalidad y estructura interna son distintas. Desgranemos estas tres posibilidades para que usted pueda identificarlas con claridad.
La simulación contractual es el género que engloba a las demás. Consiste en una divergencia deliberada entre la voluntad interna de las partes y la declaración que exteriorizan. Existen dos tipos de simulación:
1. Simulación absoluta o venta ficticia
En la simulación absoluta, las partes fingen celebrar un contrato (una «venta ficticia»), pero en realidad no quieren celebrar ningún contrato en absoluto. Su único objetivo es crear una apariencia jurídica frente a terceros, normalmente con fines fraudulentos.
- Intención real: No transferir la propiedad ni realizar ningún negocio. Solo crear una ilusión.
- Ejemplo práctico: Un deudor, acosado por sus acreedores, «vende» su chalet en Adeje a un amigo de confianza para que ese bien no pueda ser embargado. Acuerdan que el amigo se lo devolverá cuando los problemas financieros pasen. No hay pago de precio, ni intención real de transmitir la propiedad. El contrato de compraventa es una completa farsa, un cascarón vacío.
- Consecuencia: El contrato es nulo de pleno derecho por falta de causa. El bien nunca ha salido legalmente del patrimonio del deudor.
2. Simulación relativa
En la simulación relativa, las partes sí tienen la voluntad de celebrar un negocio jurídico, pero lo ocultan bajo la apariencia de otro distinto. Hay, por tanto, dos contratos:
- Negocio simulado: El que se muestra al público (la compraventa).
- Negocio disimulado: El que contiene la verdadera voluntad de las partes (la donación).
Aquí es donde encaja perfectamente nuestra figura principal:
3. Donación encubierta (como tipo de simulación relativa)
La donación encubierta es el ejemplo paradigmático de la simulación relativa.
- Intención real: Sí se quiere transferir la propiedad del bien, pero no a cambio de un precio, sino a título gratuito. Se quiere regalar.
- Ejemplo práctico: Volvemos al caso inicial. Una madre «vende» a su hija un apartamento en el Puerto de la Cruz. Firman una escritura de compraventa ante notario por 80.000 €, pero la hija nunca paga esa cantidad. La verdadera intención de la madre es donar el inmueble a su hija para ayudarla. El contrato de compraventa es simulado, mientras que la donación es el negocio disimulado u oculto.
Consecuencias legales en el ámbito civil
Las repercusiones de realizar una donación encubierta de un bien inmueble son severas, según la jurisprudencia consolidada del Tribunal Supremo. Lejos de ser un atajo ingenioso, es una vía directa hacia la inseguridad jurídica.
Nulidad de pleno derecho de ambos contratos
La consecuencia más grave es la nulidad radical tanto del negocio simulado como del disimulado. El razonamiento es el siguiente:
- Nulidad de la compraventa (negocio simulado): El contrato de compraventa es declarado nulo por tener una causa falsa. Como hemos visto, no existía una intención real de pagar un precio, requisito esencial de toda compraventa.
- Nulidad de la donación (negocio disimulado): Aquí reside el punto crucial. Uno podría pensar que, si se anula la venta, al menos la donación (que era la voluntad real) debería ser válida. Sin embargo, el Tribunal Supremo establece que no lo es. ¿Por qué? Por un defecto de forma insubsanable. El Código Civil exige una escritura pública específica de donación, donde conste expresamente la voluntad de donar y la aceptación del donatario en esos términos. La escritura de compraventa, aunque sea un documento público, no cumple con estos requisitos formales de la donación. Por tanto, al no existir la forma exigida por ley, la donación oculta también es nula.
El resultado es un vacío legal: la propiedad nunca se transmitió. Legalmente, el bien sigue perteneciendo al «vendedor» o donante.
Repercusiones prácticas
- Para las partes: El «comprador» (donatario) no es el verdadero propietario y puede verse obligado a restituir el inmueble, incluso muchos años después. El donante, o sus herederos, podrían reclamar la propiedad en cualquier momento.
- Para los herederos forzosos: Los herederos legitimarios (hijos, padres, cónyuge) que vean perjudicada su parte legítima de la herencia por esta donación encubierta, pueden impugnarla. La acción de nulidad les permitiría reintegrar ese bien en la masa hereditaria para que se compute en el cálculo de sus legítimas.
- Para terceros: Si el donatario, creyéndose propietario, vende el inmueble a un tercero que lo adquiere de buena fe y lo inscribe en el Registro de la Propiedad, la situación se complica. La ley hipotecaria española protege a este tercero hipotecario, por lo que la venta a su favor podría ser mantenida. En este caso, el donante original o sus herederos solo podrían reclamar una indemnización por daños y perjuicios al donatario que vendió lo que no era suyo.
Actuar con transparencia y asesoramiento especializado
El panorama legal que hemos descrito demuestra que intentar atajos o soluciones aparentemente sencillas en el ámbito inmobiliario puede generar problemas de una magnitud insospechada. Una operación diseñada para ahorrar unos miles de euros en impuestos puede acabar costando el valor íntegro de la propiedad, además de generar conflictos familiares y litigios interminables.
La única forma de transmitir un inmueble con total seguridad jurídica es hacerlo de forma transparente y con el vehículo legal adecuado para cada situación. Si su deseo es regalar una propiedad a un ser querido, la vía correcta es la donación, formalizada en su correspondiente escritura pública.
Es aquí donde el papel del abogado especialista se vuelve imprescindible. Un profesional del derecho no solo le informará de las obligaciones, sino que le ofrecerá la mejor estrategia. En Tenerife, por ejemplo, es crucial conocer las bonificaciones y exenciones fiscales vigentes en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones en la Comunidad Autónoma de Canarias, que pueden hacer que una donación legal y transparente sea mucho más ventajosa de lo que se piensa.
Donación encubierta en Tenerife
Contar con el respaldo de un despacho especializado, como Alvarez Abogados Tenerife, garantiza que cada paso se dé con pleno conocimiento de la ley y con la máxima seguridad. Un equipo experto podrá analizar su caso particular, sus objetivos y su situación familiar para recomendarle la mejor opción: una donación, un pacto sucesorio, una compraventa real o cualquier otra figura que el ordenamiento jurídico provee.
En conclusión, la figura de la donación encubierta es una trampa legal que debe ser evitada a toda costa. La inversión en un buen asesoramiento legal no es un gasto, es la garantía de que su voluntad se cumplirá de forma eficaz, segura y duradera, protegiendo su patrimonio y la tranquilidad de su familia.
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