Incumplimiento del contrato de arras en Tenerife: Cuándo tiene derecho a exigir el doble y cuándo se arriesga a perderlo todo. Por Alvarez Abogados Tenerife. Blindando sus operaciones inmobiliarias en Canarias desde 1954. Usted ha encontrado por fin la casa perfecta en Tenerife o, por el contrario, ha conseguido a un comprador dispuesto a pagar el precio que usted pedía por su propiedad.
Incumplimiento del contrato de arras en Tenerife
Para «cerrar el trato» y sacar la vivienda del mercado, la agencia inmobiliaria o la otra parte le pone por delante un documento para firmar de inmediato y le pide una transferencia de 10.000, 20.000 o 30.000 euros. Ese documento es el Contrato de Arras.
Existe una creencia sumamente peligrosa de que las arras son un simple «recibo de reserva» o un trámite sin importancia antes de ir a la Notaría. En Alvarez Abogados Tenerife, nos vemos obligados a ser absolutamente francos con usted: el contrato de arras es el documento más importante de toda la compraventa. Lo que usted firme en ese papel dictará su futuro financiero. Un solo error de redacción puede hacerle perder todos sus ahorros o atarle a una venta ruinosa. A continuación, le explicamos la cruda realidad legal de los incumplimientos.
El peligro de las plantillas: No todas las arras son iguales
El primer error fatal es descargar un modelo estándar de internet. La ley española contempla tres tipos de arras (confirmatorias, penales y penitenciales), y si su contrato no especifica claramente cuál está firmando, el Tribunal Supremo entiende por defecto que son confirmatorias (lo que significa que la otra parte puede obligarle a comprar o vender por la fuerza, sin opción a echarse atrás).
Para que exista la regla de «perder el dinero o devolver el doble», su contrato debe ser explícitamente de arras penitenciales, redactado bajo el estricto amparo del del Código Civil. En nuestro despacho, no usamos plantillas; redactamos cada contrato a medida para blindar su posición específica.
Si usted es el Comprador: El riesgo de la hipoteca denegada
Usted firma las arras, entrega 20.000 euros de sus ahorros y se va al banco a pedir la hipoteca. Semanas después, el banco tasa la vivienda por debajo del precio de compra o, simplemente, le deniega el préstamo por las estrictas políticas de riesgo actuales. El plazo para ir a la Notaría se agota.
- La cruda realidad: Si usted firmó unas arras penitenciales estándar y no consigue el dinero, usted pierde la totalidad de los 20.000 euros entregados. El vendedor tiene derecho legal a quedarse con su dinero por su incumplimiento.
- El escudo de Álvarez Abogados: Si nosotros le asesoramos antes de firmar, incluiremos una cláusula suspensiva de financiación. Esta cláusula legal obliga al vendedor a devolverle hasta el último céntimo de sus arras si usted demuestra, con los certificados bancarios pertinentes, que la hipoteca le ha sido denegada.
Si usted es el Comprador: El Vendedor se echa atrás
En el dinámico mercado inmobiliario de Tenerife, es muy común que el vendedor firme las arras con usted y, a los pocos días, reciba una oferta superior de un inversor extranjero. Cegado por el beneficio, el vendedor le llama y le dice que «cancela la operación» y que le devuelve su dinero.
Usted no tiene por qué aceptar esa simple devolución. La ley está de su lado:
- Si el vendedor desiste del contrato de arras penitenciales, está obligado legalmente a devolverle a usted el doble de la cantidad entregada. Es decir, si usted adelantó 20.000 euros, el vendedor debe indemnizarle entregándole 40.000 euros.
- Si el vendedor se niega a pagar la penalización, nosotros intervendremos de inmediato para que no pueda venderla a ese tercer inversor hasta que no le pague a usted lo que le debe.
El factor tiempo: Nunca deje pasar la fecha límite
El contrato de arras siempre establece una fecha máxima para otorgar la Escritura Pública de Compraventa ante Notario. Esa fecha es sagrada.
Si llega el día fijado y la otra parte le da largas, no responde al teléfono o pide «unos días más» de palabra, usted corre un grave peligro. Si la fecha expira y usted no ha dejado constancia fehaciente de que estaba dispuesto a firmar, el contrato puede decaer y el dinero quedará en un limbo jurídico.
En Alvarez Abogados aplicamos un protocolo contundente: antes de que expire el plazo, enviamos un Burofax o un Requerimiento Notarial a la parte incumplidora, citándola oficialmente en la Notaría un día y hora exactos. Si no comparecen, el propio notario realiza un Acta Notarial de incomparecencia. Con esa prueba irrefutable, la demanda judicial para recuperar su dinero (o exigir el doble) tiene buen recorrido.
Incumplimiento del contrato de arras en Tenerife
Su patrimonio no es un juego de azar
Firmar un contrato de arras sin la supervisión de un abogado especialista es jugar a la ruleta rusa con sus ahorros o con su propiedad. Si está a punto de firmar una reserva, o si la otra parte acaba de incumplir los plazos, llámenos de urgencia. En Alvarez Abogados Tenerife revisaremos el documento con lupa, exigiremos el cumplimiento estricto de la ley y defenderemos su dinero en los tribunales si alguien intenta arrebatarle lo que es suyo. Somos especialistas en Derecho Inmobiliario, Derecho Civil, Derecho Contractual y otras ramas del derecho.
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