El contrato de Arras en Canarias: 5 errores fatales que pueden costarle la señal. Una guía esencial para compradores y vendedores en el archipiélago, elaborada con la asesoría jurídica de Alvarez Abogados Tenerife. ¿Va a firmar un contrato de arras en Tenerife? Evite perder su señal. Descubra los riesgos legales y proteja su inversión con Álvarez Abogados.
El contrato de Arras en Canarias
El mercado inmobiliario en Canarias vive un momento de efervescencia. Desde áticos en Santa Cruz de Tenerife hasta villas en Adeje o apartamentos en el Puerto de la Cruz, la compraventa de inmuebles sigue siendo el motor económico y el sueño patrimonial de miles de familias e inversores. Sin embargo, entre la ilusión de la visita al inmueble y la firma solemne ante Notario, existe un documento privado que a menudo se subestima con consecuencias devastadoras: el contrato de arras.
Firmar unas arras parece un trámite sencillo, un «mero papel» para reservar la casa. Nada más lejos de la realidad. Este documento es la piedra angular de la transacción. Un error en su redacción, una cláusula ambigua o la omisión de un detalle registral pueden suponer no solo la frustración de la compra, sino la pérdida automática de miles de euros (la señal entregada) o la obligación forzosa de comprar una vivienda que ya no desea o no puede pagar.
Para desgranar los peligros de este contrato, hemos acudido a una de las fuentes de mayor autoridad en el archipiélago: Alvarez Abogados Tenerife. Fundado en 1954, este despacho no solo es testigo de la historia jurídica de las islas, sino que cuenta con especialistas en Derecho Inmobiliario, Contractual, Registral, Hipotecario y Notarial que llevan más de 70 años blindando los intereses de sus clientes.
A continuación, analizamos los 5 errores «capitales» que debe evitar a toda costa, basándonos en la normativa española y la realidad del mercado canario.
Error 1: Confundir los tipos de Arras (El «silencio» sale caro)
Este es, sin duda, el error más común y peligroso. En el imaginario colectivo, la gente cree que si «se echa para atrás», simplemente pierde el dinero y ya está. Pero la Ley española es mucho más compleja. Existen tres tipos de arras, y si el contrato no especifica claramente cuáles son, la jurisprudencia del Tribunal Supremo tiene una interpretación muy distinta a la de la «sabiduría popular»:
- Arras penitenciales: Son las más habituales y las que la gente suele querer. Permiten a las partes desistir del contrato. Si desiste el comprador, pierde la señal. Si desiste el vendedor, debe devolverla duplicada. Pero cuidado: para que sean penitenciales, debe constar de forma expresa y literal la referencia al artículo específico.
- Arras confirmatorias: Si el contrato es vago y solo dice «se entrega cantidad a cuenta del precio», se entienden como confirmatorias. Aquí está el peligro. Estas arras no permiten echarse atrás. Si usted no compra, el vendedor no solo se queda el dinero, sino que puede exigirle judicialmente que compre la casa y pague el resto del precio, o pedir una indemnización por daños y perjuicios que supere la señal.
- Arras penales: Funcionan como una garantía. Si se incumple, se pierde la cantidad, pero además se puede exigir el cumplimiento forzoso.
El consejo del experto:
Desde Alvarez Abogados Tenerife, advierten que muchos contratos descargados de internet o facilitados por intermediarios no cualificados no especifican el tipo de arras. «Si usted firma un documento genérico pensando que puede desistir perdiendo la señal, y resulta ser unas arras confirmatorias, puede verse atrapado en un pleito judicial para obligarle a comprar una propiedad que ya no puede financiar», señalan desde la firma. La redacción jurídica precisa es su único escudo.
Error 2: Firmar sin la cláusula de «Condición Suspensiva por Financiación»
El mercado inmobiliario en Tenerife tiene precios elevados, y la gran mayoría de las operaciones (cerca del 70% según estadísticas recientes) requieren hipoteca.
Imagine este escenario: Usted firma unas arras penitenciales entregando 30.000€ (el 10% habitual). Está convencido de que el banco le dará el préstamo porque tiene nómina fija. Pasan las semanas, el departamento de riesgos del banco se retrasa, o la tasación de la vivienda sale más baja de lo esperado y el banco reduce el importe a prestar. Resultado: El banco le deniega la hipoteca.
Si usted no incluyó una cláusula específica, al vendedor (legalmente) no le importa su problema con el banco. Usted ha incumplido el plazo de compra. Pierde sus 30.000€ irremediablemente.
La solución profesional:
Un abogado especialista en derecho hipotecario redactará una cláusula ad cautelam que condicione la validez del contrato a la concesión del préstamo. «El contrato debe estipular que, si la entidad bancaria deniega la financiación por causas ajenas a la voluntad del comprador, se devolverá la señal íntegra sin penalización», explican desde Álvarez Abogados. Esta sencilla frase, redactada con rigor, salva los ahorros de toda una vida.
Error 3: Ignorar la realidad registral y urbanística (La «Due Diligence»)
En Canarias, debido a la orografía y al desarrollo urbanístico histórico, no es extraño encontrar propiedades con discrepancias entre la realidad física, el Catastro y el Registro de la Propiedad.
Un error fatal es entregar dinero basándose solo en lo que «ven sus ojos» o en lo que dice un anuncio comercial. Antes de firmar las arras, es imperativo realizar una investigación registral profunda (Nota Simple y Certificaciones). ¿Qué riesgos existen?
- Cargas ocultas: Embargos de Hacienda, hipotecas antiguas no canceladas o servidumbres de paso que cruzan la finca.
- Afecciones urbanísticas: ¿Tiene la vivienda un expediente de disciplina urbanística abierto por un cerramiento ilegal en la terraza? Si usted compra, hereda el problema.
- Ley de Costas: En Tenerife, muchas propiedades en primera línea pueden estar afectadas por el dominio público marítimo-terrestre.
- Vivienda Vacacional: Si su intención es comprar para alquilar a turistas, ¿permiten los estatutos de la comunidad esta actividad? ¿Tiene la vivienda cédula de habitabilidad en regla?
Aquí es donde la experiencia de Alvarez Abogados Tenerife, expertos en derecho registral e inmobiliario desde 1954, marca la diferencia. Ellos no solo leen la Nota Simple; investigan la «salud jurídica» del inmueble antes de que usted arriesgue un solo euro.
Error 4: Plazos irreales y la «trampa del calendario»
El contrato de arras fija una fecha límite para elevar a público (ir al Notario). Un error muy común es pecar de optimismo.
Fijar un plazo de 30 días cuando hay una hipoteca de por medio es una temeridad hoy en día. La Ley de Crédito Inmobiliario exige unos plazos de transparencia (el acta previa ante notario, los 10 días de reflexión, etc.) que no se pueden saltar. Además, en agosto o periodos vacacionales, la administración y los bancos en Canarias trabajan a otro ritmo.
Si llega el día límite y usted no tiene el dinero listo, el vendedor puede ejecutar las arras. Ha perdido la señal por un simple error de calendario.
La recomendación:
Los abogados expertos siempre negocian plazos holgados (60-90 días) y prevén mecanismos de prórroga automática si el retraso se debe a la burocracia bancaria o notarial. La redacción de estas prórrogas debe ser quirúrgica para evitar abusos por cualquiera de las partes.
Error 5: El reparto de gastos «según Ley» (Cuando no se sabe qué Ley)
Es habitual encontrar en los contratos la frase: «Los gastos se pagarán según Ley».
¿Sabe usted lo que eso significa en el Código Civil español? Significa que el vendedor paga la plusvalía municipal y la mayor parte de la notaría (la matriz), y el comprador paga la copia y el registro.
Sin embargo, en la práctica habitual de Tenerife, se suele pactar que el comprador pague notaría y registro, y el vendedor la Plusvalía. Pero, ¿qué pasa con el IBI del año en curso? ¿Y las derramas de la comunidad aprobadas pero no giradas? ¿Y el certificado de eficiencia energética?
Dejar los gastos al azar o a frases hechas genera conflictos el día de la firma. Un contrato profesional redactado por un despacho como Alvarez Abogados Tenerife desglosa partida por partida quién paga qué, evitando sorpresas desagradables de última hora donde le pidan 500€ o 1.000€ extra en la notaría.
La importancia de la firma experta: Alvarez Abogados Tenerife
El Derecho Inmobiliario no es un juego de azar; es una ciencia jurídica. En una transacción donde se mueven cientos de miles de euros, el coste de un abogado preventivo es insignificante comparado con la seguridad que ofrece.
Alvarez Abogados Tenerife destaca en el panorama jurídico canario no solo por su longevidad, sino por su enfoque integral. Al ser especialistas en Derecho Civil, Contractual, Registral, Hipotecario y Notarial, entre otras materias, ofrecen una visión de 360 grados sobre la compraventa.
- Independencia: A diferencia de una agencia inmobiliaria, cuyo objetivo legítimo es cerrar la venta para cobrar su comisión, el objetivo del abogado es proteger a su cliente (sea comprador o vendedor), incluso si eso significa recomendarle no firmar si la operación es tóxica.
El contrato de Arras en Canarias
El contrato de arras no es un simple recibo; es el guión que dirigirá el éxito o el fracaso de su inversión inmobiliaria. Los errores mencionados —confusión de tipos, falta de condiciones financieras, ignorancia registral, plazos imposibles y cláusulas de gastos vagas— son, lamentablemente, el pan de cada día en los tribunales.
No deje que la emoción de la compra le nuble la prudencia. Si está pensando en comprar o vender una propiedad en Tenerife, la recomendación es clara: no firme nada sin que lo revise un abogado especialista.
La tranquilidad de saber que su patrimonio está blindado por expertos con la trayectoria de Alvarez Abogados Tenerife es, sin duda, la mejor inversión que puede hacer antes de recibir las llaves de su nuevo hogar.
¿Necesita asesoramiento urgente?
Si ya tiene una propuesta de arras sobre la mesa o está buscando vivienda, contacte con los servicios jurídicos especializados. Este artículo es informativo y no sustituye una consulta legal personalizada. Las leyes pueden variar y cada caso requiere un estudio pormenorizado.
Alvarez Abogados Tenerife – Garantía, Experiencia y Excelencia desde 1954.
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