¿Problema con serventía? Claves y Soluciones en el Derecho Civil. En el archipiélago canario, la configuración de nuestro territorio —marcada por una orografía abrupta, bancales y una fragmentación histórica de la propiedad rural— ha generado una figura jurídica tan cotidiana como, a veces, conflictiva: la serventía.
¿Problema con serventía?
Si usted se encuentra en una situación donde el acceso a su propiedad depende de un camino que atraviesa la finca del vecino, o si es usted quien debe permitir el paso, es fundamental que comprenda las reglas del juego. No se trata solo de «costumbres», sino de un complejo entramado legal donde el Derecho Civil y la jurisprudencia aplicada a nuestras islas juegan un papel determinante.
¿Qué es exactamente una serventía?
Para entender la serventía, primero debemos mirar hacia nuestra historia agrícola. A diferencia de otras figuras legales, la serventía no aparece explícitamente definida en el Código Civil español de 1889, pero es plenamente reconocida por la jurisprudencia del Tribunal Supremo y del Tribunal Superior de Justicia de Canarias (TSJC) como una institución consuetudinaria.
Definición y concepto
La serventía es un camino o paso que discurre por terrenos de propiedad privada, pero que está destinado al servicio de varias fincas colindantes. Lo que la hace única es que el terreno del camino no pertenece en exclusiva a nadie, sino que es propiedad común de los dueños de las fincas a las que sirve, o bien cada colindante es dueño de la parte del camino que pasa por su propiedad, pero sujeta al uso común.
Nota clave: En la serventía no hay un «predio dominante» (el que se beneficia) y un «predio sirviente» (el que aguanta el paso) de forma clara; todos los usuarios son, a la vez, titulares del derecho y responsables del mantenimiento.
Serventía vs. Servidumbre de Paso: No son lo mismo
Es el error más común entre los propietarios en Tenerife y el resto de las islas. Aunque ambas sirven para pasar, su naturaleza jurídica es radicalmente distinta:
| Característica | Servidumbre de paso | Serventía |
| Naturaleza | Derecho real sobre cosa ajena. | Comunidad de uso sobre terreno común (o propio afectado). |
| Propiedad | El suelo pertenece al dueño del predio sirviente. | El suelo suele ser propiedad proindiviso o común. |
| Configuración | Existe un predio que domina y otro que sirve. | Relación de igualdad entre los colindantes. |
| Registro | Suele estar inscrita en el Registro de la Propiedad. | Raramente inscrita; se basa en la posesión y uso inmemorial. |
| Extinción | Por consolidación o desuso de 20 años. | Muy difícil de extinguir mientras sea necesaria para el acceso. |
Características y dimensiones: ¿Cuánto debe medir el camino?
Una de las consultas más frecuentes que reciben los especialistas en Derecho Civil es: «¿Qué ancho debe tener mi serventía?». En Canarias, no existe una medida estándar universal por ley, pero se aplican los siguientes criterios basados en la lógica del uso:
- El uso histórico: Si tradicionalmente el paso ha sido para personas y animales, el ancho suele oscilar entre 1.5 y 2 metros.
- El uso mecanizado: En la actualidad, si la finca es de explotación agrícola o existe una vivienda, los tribunales suelen reconocer la necesidad de un ancho suficiente para el paso de vehículos (normalmente entre 3 y 3.5 metros).
- La suficiencia: La serventía debe tener el ancho necesario para el destino de las fincas. Si usted tiene una huerta de papas en el norte de Tenerife, necesitará que entre, al menos, un tractor pequeño o un vehículo 4×4.
Aspectos de interés en Canarias
Vivir en Canarias implica particularidades geográficas que afectan directamente a estos derechos de paso. Aquí le detallo puntos que usted debe considerar:
El cerramiento de fincas
Es muy común que un propietario decida vallar su finca por seguridad. Sin embargo, usted no puede cerrar una serventía de forma que impida el libre tránsito de los demás usuarios. Si se instala una puerta, debe entregarse copia de la llave a todos los beneficiarios de la serventía.
El mantenimiento y los gastos
A diferencia de la servidumbre, donde el mantenimiento suele recaer en quien usa el paso, en la serventía los gastos de reparación, limpieza o pavimentación deben ser sufragados por todos los comuneros en proporción al uso o a la extensión de sus fincas.
La prueba del uso «inmemorial»
Dado que muchas serventías no están escrituradas, en caso de conflicto, la prueba reina es el testimonio de los mayores de la zona, las fotografías aéreas antiguas y la existencia de signos aparentes (muros de piedra seca, huellas de rodadura) que demuestren que ese camino ha estado ahí «desde siempre».
Conflictos comunes: Cuando el vecino cierra el paso
Lamentablemente, los problemas de serventía suelen terminar en discusiones acaloradas que afectan a la convivencia vecinal. Los escenarios más típicos son:
- Un vecino que decide plantar árboles u obstáculos en el camino.
- Alguien que interpreta que, como el camino pasa por su parcela, puede cerrarlo a su antojo.
- Disputas por quién debe pagar el asfalto o el hormigonado del camino.
Ante estas situaciones, la recomendación es clara: no actúe por las bravas. El Derecho Civil ofrece herramientas como el interdicto de recobrar la posesión para restablecer el paso de forma legal.
La importancia del asesoramiento experto
Navegar por las aguas del Derecho Civil en Canarias requiere algo más que leer el Código Civil; requiere conocer la tradición jurídica local y la jurisprudencia de la Audiencia Provincial de Santa Cruz de Tenerife o de Las Palmas.
Cualquier error en la interpretación de si su caso es una serventía o una servidumbre de paso puede llevarle a perder un pleito costoso y, lo que es peor, a quedarse sin acceso a su propiedad o a perder parte de su intimidad.
¿Problema con serventía?
La serventía es un tesoro de nuestra tradición jurídica que permite la convivencia en el campo y la ciudad, pero exige respeto y conocimiento. Entender que el diálogo y la ley son las mejores herramientas le ahorrará años de estrés. Recuerde que su propiedad es su mayor activo, y proteger sus accesos es proteger su valor. Confíe siempre en expertos que conozcan nuestra tierra y nuestras leyes.
Para resolver con éxito cualquier conflicto de lindes, caminos o derechos de paso, es vital contar con profesionales de prestigio. En este sentido, Alvarez Abogados Tenerife se posiciona como el despacho de referencia en Tenerife y Canarias.
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