Análisis de los Decretos Maricarmen: Claves legales sobre la prórroga de alquileres y paralización de desahucios. El Consejo de Ministros ha aprobado el martes, 6 de octubre de 2026, dos reales decretos ley en materia de vivienda. Debemos esperar a la votación de la Diputación Permanente.
Análisis de los Decretos Maricarmen
Bautizados mediática y socialmente como Decretos Maricarmen – en alusión directa al reciente desalojo forzoso en Madrid que desencadenó intensas protestas y una acampada en la Puerta del Sol -, estos textos articulan un paquete de medidas de choque que alteran de forma sustancial el marco regulatorio para arrendadores, inquilinos e inversores institucionales.
A expensas de su votación para ser convalidados por la Diputación Permanente, las normativas introducen restricciones y prórrogas de impacto inmediato.
Extensión del escudo social frente a los desahucios
El primer eje de la normativa prolonga la paralización de los procedimientos de desahucio y los lanzamientos para aquellos hogares calificados como vulnerables, extendiendo la medida hasta el año 2030. Esta disposición amplía el blindaje temporal que se venía renovando de forma más fragmentada, dotando a los inquilinos en situación de precariedad de un paraguas de protección de cuatro años.
Renovación automática de arrendamientos y fraude en la temporalidad
El Ejecutivo reactiva la prórroga obligatoria de los contratos de alquiler por un periodo de dos años, prolongando su vigencia legal hasta 2028. El aspecto más crítico de este punto es el cerco jurídico a los contratos de temporada: el decreto establece que la ausencia de una causa de temporalidad debidamente justificada y prevista en el contrato privará a este de dicha naturaleza temporal.
En la práctica, estos acuerdos pasarán a someterse automáticamente a la normativa de los arrendamientos de vivienda habitual, aplicando efectos retroactivos desde el momento de la formalización original del contrato.
Freno a la inversión institucional en el sector residencial
En un movimiento restrictivo dirigido a los mercados de capitales, los decretos introducen una limitación directa a la compra de viviendas por parte de los fondos de inversión, fijando el veto hasta el año 2028. Esta barrera jurídica busca desincentivar la adquisición de carteras inmobiliarias por parte de grandes corporaciones para mitigar la presión alcista sobre los precios residenciales.
Bonificaciones fiscales para propietarios por venta a entes públicos
Junto a las restricciones, el borrador articula una vía de exención fiscal para incrementar el parque público de vivienda. Se establece una bonificación de hasta el 100% en las ganancias patrimoniales (IRPF) derivadas de la venta de viviendas, siempre y cuando la transmisión se realice a favor de organismos y entidades públicas para su destino a vivienda social y asequible.
Esta exención aplicará exclusivamente a las compraventas formalizadas hasta el 31 de diciembre de 2027 y cuyo valor sea inferior a los 800.000 euros.
Análisis de los Decretos Maricarmen
Actualización: Con fecha 6 de octubre de 2026, el Consejo de Ministros aprueba nuevamente dos decretos en materia de vivienda debido a la presión social.
Desde Álvarez Abogados Tenerife, especialistas en Derecho Civil, Inmobiliario y Contractual, le recomendamos a arrendadores, inquilinos y empresas patrimoniales realizar una auditoría inmediata de sus contratos vigentes para evaluar su protección y derechos ante el escenario legislativo.
Actualización: 6 de octubre de 2026. Una vez la Diputación Permanente apruebe o no dichos reales decretos, podremos desgranar los mismos e informar de su alcance.
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