Mi terreno mide menos en el Registro que en la realidad: Guía para subsanar discrepancias de cabida en Tenerife. Por Alvarez Abogados Tenerife. Seguridad jurídica en sus operaciones inmobiliarias desde 1954. Usted acaba de heredar una parcela en el Norte de Tenerife o planea vender la finca familiar en el Sur. Sabe perfectamente hasta dónde llega su muro y dónde linda con el vecino.
Mi terreno mide menos en el Registro que en la realidad
Sin embargo, al revisar las escrituras y pedir una nota simple, descubre una sorpresa muy desagradable: el Registro de la Propiedad dice que su terreno mide 400 metros cuadrados, pero la realidad (y quizás el Catastro) indica que mide 650 metros.
A esta diferencia se le llama jurídicamente «discrepancia de cabida». En el pasado, estas diferencias se ignoraban o se arreglaban con un apretón de manos entre vecinos. Hoy tener menos metros escriturados de los que realmente posee es un problema legal grave que puede arruinar la venta de su propiedad o impedirle obtener una licencia de obras.
En Alvarez Abogados Tenerife, llevamos más de siete décadas coordinando la realidad física de los terrenos canarios con la realidad jurídica. A continuación, le explicamos por qué ocurre esto y, lo más importante, cómo solucionarlo definitivamente.
¿Por qué faltan metros en mi escritura?
La respuesta casi siempre es histórica. Antiguamente, las fincas en Canarias se medían utilizando unidades tradicionales (fanegadas, celemines, varas) o, simplemente, «a ojo». Cuando sus abuelos o anteriores propietarios inscribieron la finca en el Registro de la Propiedad hace décadas, el Registrador anotaba la medida que ellos declaraban sin necesidad de comprobarla con un topógrafo.
Hoy en día, la tecnología ha cambiado las reglas del juego. La Ley exige una precisión milimétrica mediante coordenadas georreferenciadas. Si las coordenadas actuales demuestran que su finca es más grande de lo que dice el Registro (lo que llamamos un «exceso de cabida»), la ley nos obliga a actualizar los datos.
Los tres grandes riesgos de no actualizar los metros de su finca
Ignorar esta discrepancia y dejarlo para más adelante no es una opción si usted pretende realizar cualquier negocio jurídico con la propiedad. Si usted no subsana la cabida, se enfrentará a:
- Bloqueo bancario en las ventas: Si usted encuentra un comprador, su banco enviará a un tasador. Si el tasador comprueba que la casa o el terreno mide más de lo que dice el Registro, el banco paralizará la hipoteca por inseguridad jurídica. Usted perderá la venta.
- Problemas urbanísticos: Si usted quiere construir una piscina, ampliar la vivienda o segregar la parcela, el Ayuntamiento le denegará la licencia si los metros reales no coinciden exactamente con los catastrales y registrales.
- Conflictos de linderos: En terrenos rústicos, no tener los linderos fijados legalmente es una fuente inagotable de pleitos con los vecinos, quienes podrían reclamar como suya esa franja de terreno «sobrante».
¿Cómo solucionamos la discrepancia de cabida?
La vía legal para añadir esos metros «perdidos» a su escritura depende del porcentaje de diferencia entre la realidad y el Registro. En Álvarez Abogados, analizamos su caso y aplicamos el procedimiento más ágil:
- Diferencias menores (hasta un 5% o 10%): Si la diferencia de metros es pequeña, la ley nos permite realizar una rectificación sencilla. Si el Catastro está correcto, podemos solicitar al Registrador y al Notario que actualicen la cabida mediante una simple instancia o en la propia escritura de compraventa o herencia.
- Diferencias mayores (más del 10%): Este es el escenario más complejo e implica iniciar un Expediente de Rectificación de Cabida.
Para este último caso, nuestro despacho coordina un trabajo técnico y jurídico impecable:
- Levantamiento topográfico: Contratamos a topógrafos cualificados para que midan su finca y emitan un archivo con las coordenadas precisas.
- Trámite notarial y registral: Presentamos estas coordenadas para que el Registro y el Catastro se «hablen» y se coordinen.
- Notificación a colindantes: Es obligatorio notificar a sus vecinos. Si un vecino se opone alegando que usted le está «robando» metros, el expediente notarial se paraliza. Es aquí donde nuestra intervención legal resulta crítica para defender sus linderos históricos o negociar antes de tener que acudir a la vía judicial.
Mi terreno mide menos en el Registro que en la realidad
No pierda tiempo ni compradores por un error en los papeles
Sincronizar el Catastro, el Registro de la Propiedad y la realidad física es un proceso que requiere tiempo y un conocimiento exhaustivo de la Ley. No espere a tener al comprador sentado en la Notaría para descubrir que le faltan metros en su escritura. En Alvarez Abogados Tenerife, nos encargamos de todo el proceso de saneamiento registral: desde la contratación del topógrafo hasta la inscripción final del exceso de cabida.
Tráiganos sus escrituras y el último recibo del IBI. Contacte con nosotros hoy mismo, estudiaremos su documentación y diseñaremos la estrategia para que su propiedad refleje por fin su valor y tamaño real. Somos especialistas en Derecho Inmobiliario, Derecho Registral, Derecho Civil y Compraventa, además de otras áreas de práctica.
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