09 Mar 2016

Ley del Suelo: Su verdadero valor

Ley del Suelo: Su verdadero valor

La nueva Ley del Suelo entró en vigor el pasado mes de enero y, con ella, llegan también novedades en uno de los más vidriosos aspectos en las disputas sobre propiedades: los métodos de valoración.

Ley del Suelo

La nueva Ley del Suelo entró en vigor el pasado mes de enero y, con ella, llegan también novedades en uno de los más vidriosos aspectos en las disputas sobre propiedades: los métodos de valoración.

En todo ordenamiento jurídico, el establecer un criterio para la valoración del suelo es justo y necesario. Es justo por el artículo 33 (aclaración: no del Fuero de los Españoles, sino de la Constitución, aquel que garantiza el derecho a la propiedad privada) y es necesario por instituirse en referencia ineludible para una pléyade de situaciones, y como tal debe aspirar a ajustarse a la realidad.

El 11 de septiembre de 2014, el Tribunal Constitucional, estimando las pretensiones del legislador, invalidó la consolidada corriente jurisprudencial llamada de los sistemas generales. Hasta ese momento, esta doctrina había resultado una china en el proverbial zapato administrativo, pues inhibía su práctica común de expropiar suelo clasificado como rústico por un precio ínfimo para acto seguido proceder a recalificar el suelo y obtener así pingües beneficios. Consideró correcto el Alto Tribunal que esa valoración no contemple factores como la causa de la misma o el instrumento que la motivó, y así quedó consiguientemente plasmado en el flamante (en vigor desde el 1 de enero de 2016) artículo 36.2 de la Ley del Suelo: “En ninguno de los casos [en la valoración] podrán considerarse expectativas derivadas de la asignación de edificabilidades y usos por la ordenación territorial o urbanística que no hayan sido aun plenamente realizados”.

Hasta la entrada en vigor de la nueva ley, las administraciones justificaban el uso del valor de mercado en vez de las ponencias catastrales, establecidas por ley como criterio general para la valoración del suelo, por haber perdido éstas vigencia. El Tribunal Supremo no compartía esta consideración, pues estimó que el utilizar el valor de mercado para obtener sistemáticamente un valor superior supondría aceptar que cabía apartarse del método de valoración legalmente previsto.

Por tanto, esta nueva formulación no hace sino final y legalmente permitir a la Administración Pública el beneficiarse de la rebaja de las expectativas lucrativas de los titulares de terrenos en un procedimiento de transformación aún no plenamente agotado, y de la diferencia provocada por la consecuente patrimonialización en el momento de la consumación del proceso urbanizador (este último paso llevado a cabo con el terreno ya en manos de la Administración).

Esta disputa revela algo bien patente: si se comparan el método de valoración del suelo aplicable al sector privado del mercado inmobiliario y el exigido para las valoraciones administrativas, se concluye la evidente existencia de abismales discrepancias.

El problema -que la ley no resuelve – es el uso de uno u otro criterio según cuál sea la valoración administrativa que se trate. Me explico: no es síntoma sino de un déficit de legitimidad el hecho de que cuando la Administración está en el extremo receptor de un precio sea proponente de utilizar el valor de mercado – en un ámbito sabidamente oscilante y sensible a la especulación como es el inmobiliario – y sin embargo, cuando es esa misma Administración la que debe apoquinar (véase, en una expropiación), se convierta en la más acérrima de las defensoras del valor más menguado que conozca. Es comprensible, sí, pero no por tanto aceptable.

A pesar de estar en total acuerdo con que el valor de mercado, por verse sujeto a las fluctuaciones propias de su naturaleza adamsmithística, no debe ser tenido como valor absoluto para el cálculo del valor del suelo, y argüir que resultaría injusto imponer a las autoridades un precio derivado de unas expectativas a menudo desmesuradas, la augusta Administración Pública no muestra ningún reparo a la hora de utilizar ese mismo denigrado concepto de valor de mercado cuando esa valoración resulta en una contraprestación a su favor, como lo es en toda liquidación tributaria.

Nos encontramos pues ante la divergente valoración de un mismo bien, según para el propósito para el que se esté empleando. De este modo, el valor catastral, tan lógicamente presente en la derogada Ley del Suelo 6/1998, y tan marcadamente ausente en la nueva legislación, queda convenientemente relegado cuando la disparidad entre éste y el posible valor de mercado no favorecen a la Administración.

Establecer un criterio que se ajuste al valor real de la cosa implica un arduo proceso sólo comparable – al menos eso se deduce de la abundante legislación y jurisprudencia que se ha suscitado en aras a su definición – a la búsqueda del Santo Grial, y merece por tanto toda la paciencia y comprensión. Pero también cabe exigir que ese criterio, cuando finalmente se fragüe, sea inminentemente unitario, para así definitivamente curar la hemiplejía moral que padece la Administración Pública.

Fuente: Expansión

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