04 Ene 2019

Acción redhibitoria, vicios ocultos y prestación distinta

Acción redhibitoria, vicios ocultos y prestación distinta

El plazo para ejercitar la acción por vicios ocultos de la cosa adquirida por el comprador. ¿Dan todos los vicios ocultos de una adquisición derecho a reclamar? ¿Qué acciones caben? ¿Cuándo prescriben? Nuestros abogados en Tenerife le dan la solución a sus problemas de vicios ocultos, prestación distinta y la acción redhibitoria.

¿Qué es la acción Redhibitoria?

En materia de contratación y Derecho Civil, la acción redhibitoria es la facultad del comprador, ante la aparición de vicios ocultos en la cosa comprada en los primeros seis meses tras la firma del contrato, de desistir del mismo, debiendo abonarle el vendedor los gastos que pagó. La acción redhibitoria entra en juego en aquellas situaciones en las que nos encontramos con vicios ocultos en el bien objeto de nuestra compraventa. Ante este tipo de situaciones, se le concede al comprador la facultad de ejercitar esta acción, regulada en el artículo 1486 del Código Civil.

“En los casos de los artículos anteriores, el comprador podrá optar entre  desistir del contrato, abonándosele los gastos que pagó, o rebajar una cantidad  proporcional del precio, a juicio de peritos.”

Se le conceden al comprador dos acciones distintas que son perfectamente compatibles. Podrá desistir del contrato con el correspondiente abono por los gastos en los que haya incurrido. Esto sería el ejercicio de la acción redhibitoria, pudiendo ir acompañada de una indemnización por daños y perjuicios. Pudiendo también optar por una reducción del precio, que es lo que conocemos como la quanti minoris.

La acción redhibitoria se canaliza, se sustancia solo a través de la Administración de Justicia (con la correspondiente reclamación judicial). La acción redhibitoria exige acreditar el dolo, que el vendedor actuó de mala fe. Esto significa que el vendedor conocía los defectos de la cosa y que decidió no manifestarlos antes de que tuviese lugar la compraventa.

“Si el vendedor conocía los vicios o defectos ocultos de la cosa vendida y no los manifestó al comprador, tendrá éste la misma opción y además se le   indemnizará de los daños y perjuicios, si optare por la rescisión” (art.1486 CC).

¿Cuáles son los vicios ocultos?

Vicios ocultos. Los defectos o vicios ocultos, también llamados vicios redhibitorios son, en Derecho, los posibles defectos que puede tener una cosa que es objeto de compraventa y que no son reconocibles en el examen de la cosa en el momento de la entrega. Siendo estos requisitos los que nos permitirán calificar los defectos de nuestra prestación como vicios ocultos y ejercitar la acción redhibitoria con éxito:

  1. En defectos graves, ocultos o no aparentes.
  2. Existencia de esos defectos anterior o coetánea a la enajenación de la mercancía.
  3. No susceptibles de ser apreciados a simple vista.
  4. Que se ejercite la acción en el plazo de los SEIS MESES fijado en el art. 1490 Código Civil para las acciones edilicias.

¿Qué es el saneamiento por vicios ocultos?

El saneamiento por vicios ocultos es una obligación legal del vendedor que tiene su origen en la existencia de vicios ocultos en la cosa vendida que impiden o disminuyen el uso propio de la misma, de modo que el comprador, de haberlo sabido, no la hubiera adquirido o hubiera pagado menos por ella.

Vicios ocultos en la compraventa de coches

Un vicio oculto es un defecto grave que afecta al vehículo y que no está a la vista, el cual hace impropio el uso del mismo o disminuye de forma significativa su valor, de tal manera que de haberlo conocido el comprador no hubiera realizado la transacción o habría pagado un precio inferior.

Cuando el comprador reclama por vicios ocultos, el vendedor debe analizar si se dan todos los requisitos necesarios para acceder al saneamiento, y debe tenerse en consideración que la prueba de éstos corresponde al comprador. Los requisitos son los siguientes:

  • La entrega de un vehículo viciado. El vicio de la cosa puede consistir tanto en un defecto o imperfección, como en una alteración de la calidad o cualidades de la cosa o sus componentes, definiendo el Tribunal Supremo el vicio oculto como “los deterioros, desperfectos o irregularidades en la calidad o idoneidad de los objetos suministrados que dificultan su utilidad”.
  • Vicio existente a la entrega del vehículo. Si fuese posterior serían aplicables las reglas sobre el riesgo en los contratos de compraventa y no se podría reclamar al vendedor por ello.
  • El vicio debe ser oculto. No se incluyen todos aquellos que puedan ser apreciados con la oportuna inspección del bien con motivo de la entrega.
  • Vicio grave. El vicio debe hacer impropia para el uso al que se destina la cosa, o disminuir de tal forma el uso que, de haberlo conocido el comprador, no la hubiera adquirido o hubiera pagado un precio inferior.

Si se cumplen estos requisitos y se prueban, el comprador tiene la facultad de optar entre el desistimiento del contrato (acción redhibitoria), debiendo serle abonados los gastos que pagó, o por el ejercicio de la llamada acción quanti minoris, solicitando la rebaja del precio en la cantidad proporcional a los daños derivados del vicio oculto.

¿Qué son los vicios ocultos y defectos en la construcción?

Los vicios ocultos de la construcción son defectos o errores en la vivienda, edificio o local, que no se aprecian en la entrega al cliente de la obra. Pero estos afloran habido transcurrido un tiempo desde la finalización de la misma. Estos vicios pueden ser consecuencia de errores en la fase de ejecución de la obra o de deficiencia en el proyecto.

Cuando los vicios ocultos de la construcción aparecen en unos determinados plazos, el comprador tiene derecho a reclamar responsabilidades para la reparación de estos vicios. Dependiendo el defecto que aparezca y el tiempo transcurrido cuando aparece, podrá ser susceptible de reclamación o no.

Para la reclamación de los vicios ocultos de la construcción es básico un informe de un técnico cualificado, arquitecto o arquitecto técnico, que valore la naturaleza del daño y si las causas son imputables a defectos de la construcción o de uso inadecuado. También será quien elabore un presupuesto para cuantificar el coste de la reparación.

Dado que este tipo de vicios conllevan reparaciones de un elevado coste, es posible que la constructora trate de evadir su responsabilidad mediante informes técnicos o documentos firmados por la dirección facultativa que protejan su interés. Este informe de vicios ocultos de la construcción será la herramienta para negociar con ellos o la prueba para solucionar el conflicto judicialmente.

Plazos para reclamar vicios ocultos de construcción

Podemos distinguir tres tipos de categorías de daños a los que les corresponderá diferentes plazos.

  • Vicios ocultos de la construcción en la cimentación y estructura que afecten a la estabilidad del edificio. Estos tienen un plazo de 10 años de reclamación y garantía para el arreglo y solución de los daños materiales.
  • Los vicios ocultos de la construcción que afecten a la habitabilidad del edificio tendrán un plazo de 3 años para que la garantía cubra su reclamación y de solución a los daños que se ocasionen por el incumplimiento de las condiciones de habitabilidad requeridas.
  • Para los casos de vicios ocultos de la construcción que afecten a elementos de terminación o acabado del edificio se establece un periodo de 1 año.

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