02 Jul 2015

¿Cómo gestionar y reclamar cláusula suelo de su hipoteca?

¿Cómo gestionar y reclamar cláusula suelo de su hipoteca?

En esta nueva entrada queremos intentar aclarar, en la medida de lo posible, la situación actual de las cláusulas suelo, o limitativas de la variación del tipo de interés, y dar una serie de indicaciones para que el que todavía tenga una de ellas en su préstamo hipotecario pueda gestionar la situación de la mejor forma posible.

Reclamar cláusula suelo de su hipoteca

Para empezar, las preguntas que muchos clientes se hacen son:

¿Cómo eliminar la cláusula suelo de su hipoteca para pagar menos y que le devuelvan lo pagado de más?

El primer paso es presentar la correspondiente reclamación y/o por vía judicial.

Bastantes perjudicados han conseguido reducir la cuota de su hipoteca y recuperar lo cobrado en exceso, tras la eliminación de dicha cláusula.

¿Qué es la cláusula suelo?

Esta cláusula fue introducida por los bancos en las hipotecas a interés variable, y establece que el tipo de interés aplicable no podrá ser inferior a una determinada cifra, aunque el Euríbor baje. Por ejemplo, si el interés de una hipoteca es Euríbor + 1% y el Euríbor es del 0,5%, el interés aplicable sería 1,5%. Sin embargo, con una cláusula suelo de, por ejemplo, el 3%, no se aplicará ese 1,5%, sino el 3%. Es decir, el cliente no se beneficiar de la bajada.

¿Cómo sé si mi hipoteca tiene cláusula suelo?

Esta cláusula suelo figura en la escritura del préstamo hipotecario, bajo títulos como: “límites a la aplicación del interés variable”, “límite de la variabilidad” reflejando que el interés nunca podrá ser inferior a un porcentaje determinado.

Cronología del proceso y respaldo del Tribunal Supremo para poder reclamar

En el mes de septiembre de 2010, el Juzgado de lo Mercantil nº 2 de Sevilla se convierte en el primero en dictar una sentencia declarando la nulidad de una cláusula suelo. Posteriormente este caso terminó ante el Tribunal Supremo, el cual dictó la famosa Sentencia de 9 de Mayo de 2013, en la que se determinó la nulidad de las mencionadas cláusulas, fijando los criterios mínimos de transparencia que se han de exigir a los bancos y cajas.

El 12 de junio de 2013 el mismo Tribunal aclaró su sentencia confirmando la abusividad de las cláusulas suelo advirtiendo que el mero formalismo de haber leído la copia del préstamo hipotecario al cliente no puede considerarse como suficiente información.

Si todavía tengo un contrato de préstamo que incluye una cláusula suelo y me siento perjudicado ¿Qué debo hacer? ¿Cómo puedo reclamar?

  • Nulidad de la cláusula por falta de transparencia

Según el Tribunal Supremo los criterios de transparencia que se deben cumplir son:

  • Entrega de folleto informativo con las condiciones económicas.
  • Firma y entrega de Oferta Vinculante previa a la firma de la escritura en notaría.
  • Que del tenor literal de la escritura el consumidor pueda interpretar que la cláusula suelo constituye un elemento definitorio del objeto principal del contrato.
  • No crear la apariencia de que el suelo tiene como contraprestación imprescindible la fijación de un techo.
  • Realización de simulaciones de escenarios diversos, relacionados con el comportamiento razonablemente previsible del tipo de interés en el momento de contratar, en fase precontractual que tengan en cuenta la posible aplicación de la referida cláusula.
  • Redacción de la cláusula clara y sin lugar a confusiones.
  • Realización de comparativas entre las distintas ofertas existentes.

Lo cierto es que no existe un criterio judicial unánime en cuanto a la devolución de las cantidades cobradas en exceso. En algunos Juzgados y Audiencias Provinciales esta circunstancia se está teniendo en cuenta, pero hay otros tantos que no, y siguen la teoría de la no retroactividad que el Tribunal Supremo basó en el “orden público económico”.

Proceso y gestión de reclamación

Hay que tener en cuenta que no todas las cláusulas suelo de las hipotecas son ilegales, por eso hay que estar seguros de que tu caso es susceptible de reclamación. La documentación necesaria para la reclamación es la siguiente:

  • Copia de la escritura de la hipoteca
  • Últimos recibos de la hipoteca.
  • Otros documentos entregados al contratar la hipoteca (folletos, correos, oferta vinculante, cartas de reclamación enviadas, etc.)

Es condición necesaria para poder eliminar la cláusula suelo, revisar la oferta vinculante de nuestra hipoteca y preparar un escrito de reclamación. La entrega de esta oferta fue obligatoria hasta 2007 para hipotecas de hasta 150.000 euros, y a partir de diciembre de 2007 para hipotecas de cualquier importe, si bien una norma de 2011 eliminó dicha obligatoriedad. Las irregularidades de la oferta vinculante no son el único motivo por el que puede haber falta de transparencia y por lo tanto ser nula la cláusula suelo.

Cómo decíamos antes, es recomendable negociar con la entidad bancaria. La siguiente actuación es presentar una reclamación por escrito a la entidad bancaria. Si no habido éxito con las actuaciones anteriores, se debería presentar un escrito al Banco de España, con el objetivo de que emita un dictamen indicando que existen irregularidades.

Si mediante las acciones anteriores citadas no se ha conseguido la eliminación de la cláusula y la devolución de cantidades, se debe acudir a la vía judicial.

Recuerda que los tribunales están empezando adoptar medidas cautelares consistentes en la no aplicación de la cláusula suelo mientras dura el proceso judicial.

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