20 May 2015

¿Estoy cobrando dinero por la hipoteca?

¿Estoy cobrando dinero por la hipoteca?

Los tipos prácticamente nulos del euríbor  (0,168%, el último dato) están provocando que la carga de intereses que los hipotecados pagan en la letra mensual caiga a mínimos. En cada letra mensual el deudor paga una parte de intereses y otra de principal (devolución del préstamo). Cuanto menor sea el interés, y cuanta menos hipoteca quede por amortizar, menor será la proporción de intereses. Eso, según el sistema sistema habitual de amortización de hipotecas en España (el método francés, que establece un pago fijo).

Euríbor tipo negativo

Para las personas que pagan hipoteca por una vivienda habitual comprada vivienda antes del año 2013 y pueden disfrutar de la deducción por vivienda, los tipos reales (teniendo en cuenta el efecto fiscal) son aún menores, y en muchos casos, llegan a ser negativos.

La deducción por vivienda permite deducirse el 15% de las cantidades destinadas a la hipoteca, con un límite de 9.040 euros. Esto se traduce en una deducción máxima de 1.356 euros por contribuyente. Por tanto, en cualquier hipoteca donde los intereses a pagar sean menos del 15% de la letra, el hipotecado está cobrando por pedir prestado el dinero. Esto, a su vez, depende del plazo que quede por amortizar de la hipoteca: cuantos menos años queden, menos intereses se pagan en cada letra.

Una hipoteca estándar, 120.000 euros a 20 años a un tipo de interés del euríbor más un diferencial del 0,75, empezaría pagando hoy alrededor del 17% de intereses en el primer año de vida del préstamo. Pero si la vivienda se compró antes de 2013 y el comprador tiene derecho a la deducción, hoy por hoy el pago de intereses supondrá ya menos del 15% del total y el hipotecado “cobaría” por la hipoteca.

Tipo interés, plazo hipoteca, volumen de ésta y si la paga un contribuyente o dos

Cuándo los intereses se vean compensados por la deducción depende de varios factores: el tipo de interés, el plazo de la hipoteca (cuanto mayor sea, mayor es la carga de intereses), el volumen de ésta (por el máximo de 9.040 euros) y si la hipoteca la paga un contribuyente o dos (con lo que el límite de 9.040 euros pasa a 18.080).

Por ejemplo, para hipotecas de un volumen inicial inferior a 200.000 euros, un diferencial del 0,75% implica que el hipotecado empieza a cobrar de Hacienda cuando quedan pendientes 17 años de hipoteca. Si el diferencial es del 0,5% cualquier hipoteca a menos de 24 años tiene un interés real negativo. Pero si es del 1%, el interés se torna negativo más tarde: cuando quedan 13 años por pagar.

Con hipotecas de mayor importe los cálculos se complican, pues empieza a entrar en juego el límite anual de 9.040 euros anuales, sobre el que se calcula el 15% de deducción. En una hipoteca de 250.000 euros al euríbor más 0,75%, el interés no se torna negativo hasta el año 10, y al año 12 si está al euríbor más 1%.

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Alternativamente, si la hipoteca la pagan entre dos personas (y presentan declaración individual), el límite de 9.040 euros se duplica y, por ejemplo, una hipoteca al euríbor más 0,5% pagada con dos personas tiene interés negativo desde el primer día sea cual sea su cuantía, siempre que el plazo sea menor a 23 años. .

 Estos cálculos dependen, no obstante, del volumen del préstamo, pues el límite de 9.040 euros anuales hace que, para hipotecas con más capital pendiente, los plazos para “cobrar” sean más largos, y los cálculos se complican. En una hipoteca de 250.000 euros al euríbor más 0,75%, el interés no se torna negativo hasta que quedan seis años de amortización (frente a la deducción máxima).

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